Подготовка

Строительство любого нового объекта разрешено начинать только после прохождения подготовительного этапа. Он включает целый ряд организационных мероприятий.
Что означает подготовка к строительству

Так называется комплекс мероприятий технического и организационного направления, который обеспечит проведение строительных работ в установленные проектом сроки.

Эти мероприятия должны пройти до начала строительно-монтажных работ. Есть целый перечень подготовительных этапов, началом которых являются организационные работы. Они проводятся организациями-застройщиками, в случае необходимости к ним присоединяются проектные и подрядные организации.

Законодательное регулирование

Основным нормативным актом является градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ №190-ФЗ от 29.12.2004 г.).

Постановления Правительства РФ:

• № 145 от 05.03.2007 г. — о порядке проведения экспертизы;
• №87 от 16.02.2008 г. — о требованиях к проектной документации;
• №698 от 24.11.2005 г. — о форме разрешения.

Приказы:

• Ростехнадзора №1128 от 26.12.2006 г.;
• Минрегионразвития №624 от 30.12.2009 г.

Также обязательными к исполнению считаются Земельный кодекс РФ, Строительные нормы и правила.

Этапы подготовки

Основными подготовительными этапами считаются:

• Организационные. К ним относятся составление проектно-сметной документации, выбор площадки и оформление документов на получение земельного участка, размещение заказов на материалы и конструкции согласно проекту.

  Также в него входит заключение договора подряда со строительной организацией и оформление финансирования (например, кредит в банке или поиск инвесторов).

• Внеплощадочные. Строительство необходимых коммуникаций — линий электропередач, подъездных путей, канализации, водо- и газоснабжения. Если нужно, производится закладка карьеров по добыче песка, гравия. Если есть местные строительные материалы, то производится решение вопроса по их использованию.
• Внутриплощадочные. Эти работы включают создание геодезической основы — сюда входит прокладка красных линий, установка реперов (высотных). Также проводится расчистка территории — пересадка деревьев и кустарников, снос ненужных строений, планировка территории, организация складских помещений, стендов пожаротушения, сигнализации.

На строительстве небольших объектов два последних этапа обычно совмещаются и называются технической инженерной подготовкой.

Правила выбора земельного участка

Предоставление участка земли производится на основании требований Земельного кодекса РФ.

Основные нюансы:

1. Для промышленного строительства и несельскохозяйственных нужд необходимо согласование с собственником участка — землепользователем или землевладельцем.
2. Если земельный участок относится к не пригодным для сельского хозяйства или он пригоден, но низкого качества, то он предоставляется по кадастровой оценке.
3. При строительстве дорог, линий связи и электропередач, трубопроводов выделяются земли более высокого качества. Чаще всего, это участки вдоль дорог, полей и трасс.
4. Если на площади земельного участка есть залегание полезных ископаемых, то необходимо согласование с органами горного госнадзора.
5. При подготовке к строительству уникальных и сложных объектов добавляются работы по организации наблюдений маркшейдерского, сейсмометрического, гидрогеологического, геодезического характера.

Окончание вне- и внутриплощадочных работ необходимо зафиксировать соответствующим актом.

Чтобы в дальнейшем получить разрешение на выбранный земельный участок, организация должна обратиться с ходатайством в местную администрацию. Одновременно следует обосновать сроки пользования участком, его размеры и ориентировочные границы. Этот этап квалифицируется как предварительное согласование места размещения строительного объекта.

Затем администрация или комитет по земельным ресурсам обеспечит выбор участка на местности. На этом этапе принимают участие:

• представители администрации;
• госслужб;
• собственники земли или арендаторы;

Результат работы оформляется актом выбора земельного участка. К нему должны быть приложены все картографические материалы, расчеты потерь и убытков собственников, сельскохозяйственного производства.

Полная информация о земельных участках в статье по ссылке.

Оценка и экспертиза местности и ландшафта

Оценка земельного участка — это процесс определения его рыночной стоимости. В документах обязательно отражаются:

• площадь и границы надела;
• правовой статус;
• место расположения участка.

Оценку должен делать специалист определенной квалификации — эксперта-оценщика. У него должны быть:

• свидетельство об участии в СРО;
• страховка от гражданской ответственности;
• договор с указанием конкретных услуг — оценка и экспертиза стоимости земельного участка.

Основные этапы оценки:

1. Определение вида оценки. Например, рыночная стоимость нужна для получения в банке кредита на строительство. Ликвидационная также необходима финансовым организациям для определения залога. Она ниже рыночной на 20-40%. Кадастровая стоимость рассчитывается по кадастровой карте, балансовая нужна юридическим лицам, инвестиционная — учитывает доходы от использования участка.
2. Передача необходимых документов оценщику и подписание договора.
3. Осмотр и фотографирование земельного участка.
4. Составление отчета и выдача его заказчику.

Для проведения правильной оценки и экспертизы специалисту необходимо предоставить все имеющиеся документы на землю.

Поиск и создание проекта для строительства

Проект или план — главная составляющая строительства. Это пакет документов с подробным описанием последовательности строительных работ и залог грамотно построенного здания. По нему проводятся все работы по строительству и контролю всех систем. Проект состоит из нескольких частей — инженерной, архитектурно-строительной и ландшафтной. Часто система проектирование-строительство производится одной организацией.

Можно заказать индивидуальный проект или использовать типовой. Но, даже типовой вариант лучше приобрести у строительной или проектной компании с хорошей репутацией. Такую версию опытные специалисты легко подгонят под условия конкретного запроса.

Этапы разработки проекта:

• архитектурный проект выполняет архитектор;
• затем работает конструктор;
• одновременно инженер разрабатывает проекты отопления, вентиляции, канализации и водоснабжения.

Создание проекта позволяет определить необходимое количество стройматериалов, конструкций, инструментов и оптимизировать финансирование. Вначале создается эскизный проект, затем рабочий, потом происходит разработка рабочей документации.

Для оформления эскизного проекта понадобится собрать все необходимые бумаги:

1. кадастровый план;
2. документы о собственности на землю;
3. геологические и топографические данные земельного участка.

Составляется несколько эскизов и заказчик выбирает вариант для дальнейшего проектирования.

На втором этапе (рабочий проект) эскиз дорабатывается с учетом всех поправок. В этот период собираются данные о строительных и архитектурных конструкциях, энерго- и водообеспечении, вносятся последние поправки.

После согласования всех нюансов с заказчиком проводится заключительный этап — разработка рабочего проекта. Пакет выдается заказчику.  В него входят:

• план участка строительства и здания со всеми тонкостями;
• схемы всех инженерных систем;
• обоснование технологии строительства;
• пути транспортировки стройматериалов и конструкций;
• расходные ведомости по материалам, инструментам и механизмам;
• окончательная смета расходов;
• визуальное решение эскиза.

Пакет должен соответствовать требованиям законодательных актов РФ и местной администрации.

После получения проекта необходимо приступать к оформлению документации.

Оформление необходимых документов

До начала строительных работ их необходимо согласовать. А для этого понадобится подготовить документы. Список бумаг необходимо уточнять в администрации по месту жительства. Он может отличаться в разных регионах.

Примерный список:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок под застройку или договор аренды;
• документы, удостоверяющие личность;
• постановление органа архитектурного надзора о закреплении надела;
• геодезический план участка;
• кадастровый план;
• техусловия к инженерным системам — канализации, водоснабжения, электросети.

Управление архитектурного надзора проводит экспертизу документации до оформления разрешения на строительство.

Получение разрешения на стройку

Положение о выдаче разрешения сформулировано в ст. 51 ГрК РФ. Разрешение может быть выдано собственнику или застройщику. Этот документ подтверждает соответствие проектной документации всем требованиям и дает право на начало строительных работ.

После оформления строительного паспорта объекта необходимо согласование плана застройки в пожарной и санитарно-эпидемиологической инспекции. Газовая и электрическая схема подаются в пожарное управление. После получения согласия органов, выдается разрешение, подписанное главой местной администрации. Если документация, подаваемая для получения разрешения, не соответствует нормативным требованиям, то это приведет к получению отказа.

Есть случаи, в которых получение разрешения не требуется:

• ремонт существующего объекта;
• возведение временных построек;
• обустройство подъездных дорог или тротуаров;
• ремонт линий электропередач;
• обустройство декоративных заборов и детских площадок.

Разрешение выдается бесплатно.

Об оформлении разрешения подробно описано здесь.

Поиск бригады строителей

На этом этапе следует использовать проверенные методы, иначе качество строительных работ может оказаться совершенно непредсказуемым.

Правильнее всего начать поиск на официальных сайтах строительных бригад. Там можно проверить наличие лицензий, полный перечень услуг, отзывы заказчиков.

Также рекомендуется посетить специальные сервисы, которые мониторят бригады и мастеров по строительству. Еще один вариант — оставить заявку на специализированных площадках. После получения предложений — выбрать оптимальное из них.

Очень выгодный вариант — заключить договор со строительной компанией «под ключ». Договор дает гарантии и возможность призвать нерадивых исполнителей к ответу, если условия не будут выполнены.

Еще больше сведений о выборе бригады тут.

Типичные ошибки и их последствия

Основные и часто повторяющиеся ошибки при строительстве:

1. Отсутствие геологического и топографического анализа. Это приводит к неправильному выбору фундамента.
2. Строительство на основании типового проекта без учета индивидуальных нюансов. Нужно запомнить, что перестроить не соответствующий требованиям объект иногда вообще невозможно.
3. Отсутствие инженерной части проекта. Неграмотное подведение коммуникаций приводит к низкому качеству эксплуатации строения или его разрушению.
4. Неграмотно составленная смета. Это сказывается на финансовой стороне стройки. Неучтенные затраты значительно повышают расходы.
5. Несогласованность проекта. В этом случае инженерные коммуникации могут быть проложены в совершенно ином месте и не смогут выполнять свои функции.
6. Нарушение сроков. Каждая технологическая операция требует времени на завершение. Например, если не дать фундаменту достаточно времени на осадку, то здание может быстро разрушиться.
7. Замена материалов без согласования. Это нарушение грозит быстрому износу строения.
8. Наем неквалифицированных специалистов сведет на нет все усилия, затраченные при подготовке строительства.

Также необходимо учитывать климатические условия региона, и не пытаться сэкономить на материалах.

Заключение

Подготовительный этап в строительстве очень важен. В нем задействованы самые основные специалисты, которые закладывают качество будущего объекта. Если пропустить хотя бы один из пунктов, то результат окажется намного ниже ожидаемого. Поэтому соблюдение всех нюансов обеспечит планомерное и продуктивное завершение работы.