Земельный участок

Пандемийный 2020 г. перевернул сознание многих россиян. Теперь даже те, кто никогда не мечтал о собственной земле, стали всерьез задумываться о приобретении участка.

Во-первых, потому, что выдерживать карантин на природе (даже ограниченной забором), дыша свежим воздухом, гораздо легче и приятней, чем в четырех стенах. И детям проще и полезней.

А во-вторых, первый опыт массового перехода на удаленную работу открыл новые перспективы как для сотрудников, так и для работодателей. Значит, вполне может прижиться. Что сделает главным критерием выбора жилья не близость к работе, а загородную экологию и комфорт.

Однако, люди, далекие от жизни на земле, слабо представляют, насколько в последние годы зарегламентирована эта сфера. И чтобы мысленно нарисованная идеальная картинка воплотилась в реальность, а не принесла одни разочарования, стоит заранее во всем разобраться.

Что это такое точки зрения права?

Для того, чтобы какая-то территория стала полноценным земельным участком (ЗУ) в качестве объекта недвижимости, с которым можно проводить юридические действия или гражданские сделки, ему необходимы:

• четкое описание и привязка к местности;
• официальный юридический статус.

Законодательное регулирование

Главный документ, который регулирует вопросы, связанные с использованием земли в России, это «Земельный Кодекс». Кроме того, в зависимости от расположения и некоторых других факторов ЗУ может подпадать под действие других нормативных документов.

1. Водный Кодекс.
2. Лесной Кодекс.
3. Воздушный Кодекс.
4. Гражданский кодекс.
5. Градостроительный Кодекс.
6. Противопожарные, строительные и санитарные нормы и правила (СаНПины) и т.д.

Добавляются различные документы, принятые на региональном и местном уровне. Например, правила благоустройства конкретного населенного пункта и прилегающей территории.

Земельный кадастр и зачем он нужен

Это база данных с полной информацией обо всех, должным образом оформленных ЗУ в стране. Только включение территории в земельный кадастр, по закону дает основание считать участок оформленным и принадлежащим конкретному владельцу на праве собственности или долгосрочной аренды.

Так что в интересах будущего владельца либо еще до сделки убедиться, что приобретаемый участок занесен в Земельный кадастр. Либо сразу после приобретения прав на него сделать это самостоятельно и как можно скорее.

Подробная информация о кадастре здесь.

Ранее учтенные ЗУ

Все участки земли, не занесенные в земельный кадастр, но выделенные на законном основании до 20 октября 2001 г. относятся к категории ранее учтенных. Их дооформление в соответствии с современными требованиями проводится по упрощенной схеме: межевание не требуется, достаточно лично подать заявление в Росреестр и приложить соответствующие документы (акты) местных органов власти о выделении земли.

Те, у кого подобные документы отсутствуют, могут попытаться официально оформить право на землю на основании различных амнистий. В частности, «дачной» или «гаражной».

Дополнительные сведения по теме в этой статье.

Топографическая съемка и карты

Топографическая съемка – это замеры, подробное описание и привязка земельного участка к географическим координатам.

После обработки полученных данных формируется официальный документ в виде топографической карты (для больших территорий) или топографического плана (для конкретных участков).

План подробно отображает границы ЗУ, его особенности, а также все, что находится на участке, под землей, над ней и в непосредственной близости.

Без топографического плана невозможно межевание участков, капитальное строительство, ландшафтные работы и многое другое. Но главное, что именно он случит основой для регистрации участка в Земельном кадастре, определения или изменения границ, сделок по переходу права собственности и т.д.

В процессе топосъемки специалисты используют весь самый современный технический арсенал, включая спутниковые измерения, навигаторы GPS, высотные съемки и т.п. Поэтому процесс занимает намного меньше времени и значительно более точен, чем раньше.

Еще больше информации тут.

Категории наделов

В зависимости от сходных характеристик и целевого использования сходные участки решением органами власти различных уровней относят к одной из 7 категорий земель, закрепленных в ст. 7 Земельного кодекса:

• земли населенных пунктов;
• сельскохозяйственные;
• промышленного назначения и другого специального (обороны, транспорта и т.д.);
• лесного и водного фондов;
• особо охраняемых объектов и территорий (природных или историко-культурных);
• земли запаса (временно никуда не отнесенные или выведенные за пределы категории).

Каждой категории и различным землям в ее рамках в земельном кадастре соответствует многозначный код, по которому можно судить о возможном использовании земельного участка. Так же, как и о наложенных запретах. Так участок под постройку частного жилого дома (ИЖС) должен обязательно иметь код 003002000050. Проверяется это либо на общедоступной карте, либо выпиской из Росреестра.

Перевод земель из одной категории в другую в некоторых случаях возможен, но исключительно по решению властей соответствующего уровня, к ведению которых отнесен тот или иной участок земли.

Например, местные власти могут менять категории муниципальных земель, но не могут решать судьбу участка, относящегося к федеральной собственности. Однако имеют право об этом ходатайствовать. Изменение категории земель может проводиться как массово, так и в индивидуальном порядке по заявлению заинтересованного лица.

Дополнительная информация о категория в разделе по ссылке.

Виды разрешенного использования

В зависимости от установленной категории земельного участка на нем либо разрешены, либо разрешены определенные виды деятельности человека. Так же, как и определенные юридические действия с самим участком.

Сельхозназначения

Предназначены исключительно для производства соответствующей продукции. То есть, на них можно:

• вести все виды сельхозработ в промышленных масштабах;
• организовывать фермерские и личные подсобные хозяйства;
• заниматься садоводством и огородничеством для личных нужд граждан.

Для обеспечения этой деятельности разрешается прокладывать коммуникации (по самым малоценным и неплодородным участкам), строить инфраструктуру, обслуживающую и обеспечивающую работу сельхозпроизводителей. Можно даже возводить небольшие дачные домики для сезонного проживания, а вот ИЖС на этих землях запрещено.

О сельскохозяйственных наделах полная информация тут.

Наделы населенных пунктов

Целевое использование которых внутри административных границ определяется градостроительными регламентами. Именно в этих рамках обычно выделяются ЗУ под многоэтажную жилую застройку, ИЖС и личные подсобные хозяйства.

О землях населенных пунктов в деталях в этой статье.

Промышленного назначения

Часто «географически» находятся внутри населенных пунктов, но выделены в отдельную категорию, потому что на них не распространяется общий порядок использования.

Вокруг них формируют особые санитарные и охранные зоны, где запрещено строительство жилья, а также большинство видов хозяйственной деятельности.

Особо охраняемых территорий и объектов

Обычно полностью изымаются из хозяйственного оборота. Передача их в частную собственность запрещена.

К этой же категории относятся территории парков, скверов, ботанических садов и дендрариев, расположенных на землях населенных пунктов.

Другие

1. Земли лесного фонда также не могут быть приватизированы.
2. К землям Водного фонда относятся не только водные объекты, но и прилегающие территории. Никакая деятельность помимо обеспечения водой населения и предприятий на прилегающих к водоемам землях не предусмотрена.
3. Земли запаса, статус которых не определен, по заявлениям граждан и на основании решения уполномоченных органов могут быть переведены в одну из описанных категорий со всеми юридическими последствиями. Включая возможность (или невозможность) приватизации.

Больше информации по видам разрешенного использования по ссылке.

Приватизация

Приватизация – это переход права собственности от государства в частные руки через выполнение определенных юридических процедур. Основной смысл приватизации заключается в том, что она дает право желающему стать полноправным хозяином и получить возможность распоряжаться землей по своему усмотрению.

Все имеют равное право на приватизацию земельного участка при условии, что он отнесен к категории земель, для которых приватизация в принципе допускается.

При этом законодательство оговаривает, в каких случаях приватизация является платной (по общему правилу), а в каких бесплатной.

Кроме того, существует целый список льготных категорий граждан, имеющих право на основании федеральных законов либо решения местных органов власти получить ЗУ в собственность на безвозмездной основе.

Как проходит процедура?

Процедура достаточно проста и зависит лишь от того, какой участок, под какие цели и на каком основании планируется приобрести. От этого зависит перечень документов (очень ограниченный), которые необходимо подготовить для предоставления в соответствующие структуры напрямую или через многофункциональный центр «Мои документы».

Особенности

Существуют несколько ситуаций, с которыми граждане, желающие приватизировать землю сталкиваются в массовом порядке.

Территория под домом

Если о дачном домике на землях сельхозназначения, то по общему правилу его можно отдельно и не приватизировать, поскольку он рассматривается как допустимое дополнение к приватизированной земле.

Но закон такую приватизацию по желанию допускает. Ели же речь о полноценном капитальном строении, то процедура приватизации ЗУ сильно зависит от сроков строительства дома.

Если все произошло до 2001 г., когда в России был принят Земельный кодекс, то процедура может быть проведена в упрощенном порядке на основании «дачной амнистии».

Подробнее о приватизации земельного участка под домом здесь.

В СНТ

Приватизация земли в СНТ помимо общих прав на распоряжение своим участком дает владельцу больше возможностей на его использование. В частности, на занятие сельским хозяйством. Однако именно в этом случае наиболее велик риск получить отказ.

Для определенных СНТ может быть установлен запрет на приватизацию. Если его нет, то приватизировать землю СНТ можно как коллективно, так и в индивидуальном порядке.

Больше информации о приватизации земли в СНТ по ссылке.

Оформления ЗУ собственность

Порядок оформления предельно прост и требует предоставить в Росреестр или МФЦ всего 3 документа:

• заявление;
• документ, на основании которых заявитель владеет участком (покупка, дарение, наследство и т.д.);
• кадастровый паспорт.

После регистрации прав новый собственник получит соответствующее уведомление.

Вся информация об оформлении в разделе по ссылке.

Выделение доли натуре

Физическое разделение ЗУ для образования нескольких независимых земельных участков со всеми признаками (включая ограждение) и дальнейшие сделки с ними могут наткнуться на ограничения.

В частности, местные органы власти могут устанавливать предельные размеры участков, например, под ИЖС. И если после предполагаемого разделения и последующих сделок эти нормы будут нарушены (в большую или меньшую сторону), в сделке может быть отказано.

В противном случае процедура выглядит так:

• оформляются документы, в которых прописана доля каждого собственника;
• проводится межевание участка;
• изменения вносятся в кадастровый план;
• каждый из дольщиков подает заявление на оформление права собственности на свою долю и становится полноправным собственником своей доли прежнего ЗУ.

Подробнее в этой статье.

Правила выделения территорий

«Выделение» – это получение ЗУ человеком или организацией напрямую от государства. Это разновидность сделки, которая в обязательном порядке должна закрепляться специальным договором предоставления, в котором прописываются все нюансы:

• под какие цели, на каких условиях и на какой срок выделяется участок;
• в каких случаях и в каком порядке договор может быть расторгнут либо напротив, имеет ли право получивший участок оформить его в собственность.

Участок может предоставляться как в безвозмездное пользование, так и на условиях аренды, как на определенный срок, так и бессрочно.

О выделении ЗУ полная информация здесь.

Составления заявления

Как обычно в правом верхнем углу заполняется «шапка», в которой указано, кому адресовано заявление и кем написано с указанием ФИО, паспортных данных, места регистрации (постоянной) и контактных данных.

В основном тексте необходимо указать:

1. На каких условиях заявитель просит предоставить ЗУ:
   • Если в пользование, то бессрочное или временное с указанием срока;
   • Если по праву собственности, то на платной основе или безвозмездно.
2. Для каких целей планируется использовать запрашиваемый участок:
   • ИЖС или ЛПХ;
   • На время сезонных работ или для занятия сельским хозяйством, строительством и т.д.
3. Особые обстоятельства и льготы (если есть) и перечень приложенных подтверждающих документов.

Детали составления заявления рассмотрены здесь.

Правила проведения межевания

Межевой план – это упрощенный вариант топографического плана участка, где отражены только координаты, точные границы и площадь ЗУ.

Межевание необходимо при образовании новых участков (выделении, разделении и т.п.), изменении или уточнении старых границ, а также при возникновении спорных ситуаций.

Все, что нужно знать о межевании читайте тут.

Подготовительные работы к строительству

Прежде всего необходимо выяснить, допускается ли в принципе запланированное строительство на конкретном земельном участке с учетом его категории, разрешенного использования, расположения и т.д. И какие возможны ограничения на проведение строительных работ.

Чтобы оформить должным образом разрешение на строительство, нужно предоставить проект с учетом расположения объекта, подведения всех коммуникаций и т.д. А это невозможно без предварительной топосъемки, которая, пригодится для обустройства и благоустройства самого ЗУ.

Подробнее о подготовке участка к строительству здесь.

Геодезия

Геодезическое исследование позволяет оценить особенности рельефа местности и предложить оптимальное место для размещения дома с минимальными рисками и оптимальным расположением по сторонам горизонта. Особенно это важно для строительства на участках, имеющих существенные перепады высот.

Кроме того, будут исследованы и отражены в документах все коммуникации, находящиеся на участке, в том числе недействующие (в некоторых случаях именно действующие коммуникации могут помешать строительству в запланированном месте).

Детально о геодезии в этой статье.

Геология

Геологическое исследование участка еще более важно при проектировании строительства, поскольку в результате выяснится, насколько близко к поверхности участка залегают водные пласты, насколько рыхлые на ЗУ грунты и выдержат ли они запланированную постройку.

Возможно, первоначальный проект строения придется корректировать, либо проводить дополнительные работы, чтобы исключить риск разрушения здания.

Дополнительные сведения о геологии здесь.

Нормы отступа границ

Эти нормы устанавливаются органами государственной власти и помимо федеральных требований могут иметь местную специфику. Их необходимо изучить на этапе проектирования, поскольку нарушение может иметь самые разные последствия от штрафа до требований снести готовое строение.

Эти нормы устанавливаются для каждого вида постройки на участке. И регулируют не только минимально допустимое расстояние до соседского забора, но и высоту построек, и их взаимное расположение. Поэтому, чтобы зафиксировать расположение и назначение уже имеющихся строений (для получения разрешения на строительство) также необходима топосъемка.

Подробно о границах участков по ссылке.

Установление сервитутов

Сервитут – это предоставление посторонним людям или организациям права пользоваться чужим земельным участком. Для сервитута необходимы веские снования и отсутствие других вариантов решения проблемы.

Сервитут может быть оформлен:

• Добровольно или принудительно.
• На определенный срок или бессрочно.
• В интересах населения в целом или отдельных лиц.
• На возмездной или безвозмездной основе.

Подробная статья о сервитутах тут.

Почему важно знать правила оформления и подготовки ЗУ?

Непосвященный человек, не знающий всех нюансов оформления и использования земельного участка легко может ошибиться на любом этапе, начиная с выбора ЗУ, не соответствующего его целям. Но у того, кто знает о возможных рисках, по крайней мере, имеет хороший шанс их избежать.

Заключение

Тема земельных участков очень обширна и имеет множество подводных камней. Прежде чем приобретать или переоформлять землю, следует со всеми ими разобраться.