В зависимости от вида ЗУ

Коммерческие сделки в отношении недвижимых объектов занимают особое место в экономике любого региона. В общей массе контрактов особенно выделяются земельные участки.

Согласно действующим нормам законодательства, за физическими или юридическими лицами закрепляется право аренды наделов на различные цели.

Это может быть ведение частного хозяйства, развитие фермерства или размещение производственных мощностей. Заключение соответствующих договоров как процедура основывается на контрактной практике, нормативах и договоренностях сторон.

Какие бывают типы аренды земельных участков по целевому назначению?

Согласно требованиям Земельного Кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), участки должны эксплуатироваться только по определенному для них назначению. Позиция законодателя основывается на охране природного ресурса, который должен оставаться пригодным для следующих поколений.

В случае нарушений непосредственный пользователь привлекается к ответственности в виде штрафа, повышенного налога или уголовного преследования.

Назначение территорий (ст. 7 ЗК РФ) может быть следующим:

1. Территории, отводимые под нужды сельского хозяйства. Находятся за пределами населенных пунктов. Здесь размещаются дороги и коммуникации, насаждения, защищающие от негативного воздействия, профильные здания и сооружения.
2. Территории, на которых находятся населенные пункты. Чаще всего площади застроены. Здесь размещаются жилые дома, объекты общественного пользования, инфраструктуры.
3. Земли промышленного назначения. В пределах территорий происходит активное развитие индустрии. На определенном законодателем удалении от места проживания человека строятся автомобильные и железные дороги, производственные объекты, магистрали и комплексы энергетики.
4. Охраняемый фонд. Территории под особым правовым режимом. Государством защищаются заповедники, заказники и парки. Развивать какую-либо деятельность гражданского назначения здесь запрещено.
5. Площади, относимые к лесному фонду. Особо ценные природные ресурсы, содержащие лесные массивы и нелесные земли, устанавливаемые лесным законодательством. Относятся к особым территориям, охраняются от техногенных факторов (воздействия промышленных предприятий).
6. Земли, принадлежащие водному фонду. Под такими территориями понимаются поверхностные воды акваторий. При планировании строительства водохранилищ осуществляется предварительное резервирование.
7. Земли запаса. Это резервный фонд, который может быть использован по назначению, не запрещенным действующим законодательством.

Основными критериями определения целевого назначения являются удаление от черты населенных пунктов и принадлежность к лесному хозяйству.

При выборе участка под определенные нужды следует учитывать ее предназначение. Перевод земель возможен на практике, но трудноосуществим. По этой причине освоение новых территорий предпочтительно осуществляется из резервного фонда. Сюда входит нетронутый ареал или площади заброшенной инфраструктуры.

Целевое назначение земель остается основным критерием определения содержания договора, оно также задает сохранение качества объекта. На всем протяжении срока пользования ресурсом временный правообладатель должен поддерживать состояние участка. В необходимых случаях могут проводиться рекреационные мероприятия.

Сельскохозяйственного назначения

Вопросы взаимодействия участников сделок регулируются ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 N 137.

Согласно ст. 3.4 нормативного документа за выделение таких территорий в ведение граждан и предприятий отвечают местные органы самоуправления.

Для планирования аренды используют информацию на официальных сайтах администраций.

Здесь освещаются публичные торги, с указанием начальной стоимости пользования. Есть и другой, более сложный путь поиска, — использование кадастровых карт с последующим обращением к органам власти. Исходными данными для определения стоимости аренды являются кадастровая оценка, размер земельного налога.

Сроки временного владения следующие:

• Для огородников и дачников от 3 лет;
• Под индивидуальное строительство жилых объектов (ИЖС) 20 лет;
• Для размещения мощностей сельского хозяйства от 3 до 49 лет (максимальный, закрепленный законодательством период пользования).

Подробнее об аренде земли сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Для ведения личного подсобного хозяйства

Характер сделок определен в нормах целевого Федерального Закона 112 2003 года.

Устанавливаются две категории территорий.

• Приусадебные. Обычно находится в черте населенного пункта (любого). Арендаторы могут свободно застраивать участки ИЖС, подводить коммуникации к своему дому. Есть право последующего выкупа.
• Полевые. Строительство запрещено, можно выращивать сельскохозяйственные культуры, развивать фермерство.

На плечи соискателей ложатся поиск земли, соискание у администрации и кадастровые работы. Заключенное по правилам соглашение подлежит государственной регистрации.

О том, как взять в аренду землю под ЛПХ читайте здесь.

Для фермерского хозяйства

Вопросы аренды регулируются положениями ГК РФ и ФЗ-74 от 11.06.03г. Каждый активный гражданин России может получить участки бесплатно или на условиях временного пользования на аукционе или без торгов.

По завершении срока договора аренды допускаются пролонгация, завершение или выкуп в собственность. Застраивать домами можно, но не более 30 процентов территории.

Найм участка населенных пунктов

Территории поселений подвержены аналогичной для других наделов градации. Для оформления аренды общественно-деловых, населенных, инфраструктурных и других типов площадей обращаются к сельским администрациям.

Торги проводятся по планам администрации или по инициативе одного из претендентов. В среднем по России число таких сделок достигает десятки тысяч. Ограничение количества арендных площадей происходит по размеру наделов и требованию оплаты залога для участия в торгах.

Как взять в аренду участок у администрации читайте здесь.

Для промышленности, энергетики, транспорта

Статьей 88 ЗК РФ определен состав индустриальных территорий.

Последним дополнением в Закон стало введение в особый правовой режим площадей энергетики. Определение стоимости найма идет от кадастровых параметров.

Для подтверждения необходимого размера занимаемого участка потребуется проектная документация. Договоры заключаются с государственными органами, физическими и юридическими лицами.

Особо охраняемые территории

Вопросы взаимодействия по землям особого правового режима регулируются  года и статьей 94 Земельного Кодекса. Здесь нельзя строить, заявлять права на приватизацию, развивать бизнес.

Предоставление участка в аренду осуществляется в частных случаях, по специальным постановлениям. Согласно ст. 17 ФЗ 33 участки, находящиеся в федеральной собственности и относящиеся к национальным паркам, могут предоставляться в найма юр- и физлицам для осуществления рекреационной деятельности, например, спортивной в соответствии с ЗК РФ.

Найм участка в лесу

Единственный способ взять такие территории во временное пользование – перевод в другую категорию. Взаимодействие по таким вопросам будет осуществляться с департаментом лесного хозяйства (региональными филиалами) или с Правительством Российской Федерации. Если получено предварительное разрешение, можно проводить кадастровые работы.

После заключения соглашения (на срок до 49 лет) арендатор может рубить лес, охотиться, выращивать саженцы и даже ставить пасеки.

Вопросы эксплуатации земли водного фонда

Правовой режим фонда водных ресурсов состоит в контроле этого вида ресурсов органами федеральной власти.

Часто используется процесс изъятия площадей целиком в пользу государства. Но также часть территорий может находиться в ведении частных лиц.

Земли водного фонда, в том числе реки, физ- и юрлица вправе использовать для своих нужд (искл. береговая полоса — она предназначена для общего использования). В зависимости от целей пользования водными ресурсами  может потребоваться заключение договора аренды.

Перевод же земель водного фонда в иные категории осуществляется в случае, когда водоемы фактически утрачивают свой статус (высыхают, теряя сообщение с притоками).

Участка запаса

Согласно ст. 103 ЗК РФ, земли запаса — это часть муниципальных или государственных земельных участков, не являющихся собственностью физ- и юрлиц. Они находятся в госрезерве до момента присвоения им определенной категории земли запаса с возможностью выполнения на них каких-либо работ и предоставления в пользование гражданам или юрлицам.

Для изменения категории площадей соискатели обращаются в местные администрации с соответствующим заявлением.

В обращении указываются:

• Кадастровый номер участка;
• Реальная и планируемые категории;
• Обоснование к изменению назначения;
• Имеющиеся права на территорию.

Коммерческих земельных участков

Временное пользование наделами от независимых собственников всегда выгоднее покупки. Для оформления краткосрочной аренды достаточно будет договоренностей между двумя сторонами.

Если планируется длительное сотрудничество, необходимо учесть необходимость строгого соблюдения целевого назначения, сменив категорию, а также провести регистрационные процедуры в соответствующем ведомстве.

Виды аренды по формам собственности

Выход на сделку временного пользования территориями земли неизменно сопровождается диалогом с непосредственными владельцами.

Оформление наделов осуществляется строго по закону, структура владения следующая:

• Государственное ведение. Собственность федеральная и субъектов РФ;
• Муниципальное ведение. Владения районных администраций, сельских поселений, префектур, городов;
• Частная собственность. Распределена между физическими и юридическими лицами;
• Иные формы владения – общая, долевая или совместная.

Заключение

Государственный институт разрешает соискателям приобретать земельные участки на определенных условиях или применять лизинг. Для определения потенциала сделки и ее финансовых показателей следует обращать внимание на целевое предназначение и статус владельца. От этих параметров напрямую зависит время оформления, стоимость услуг и возможность последующего перевода в собственность.