Договор
При передаче зем. участка арендатору заключается договор, который всю информацию, отражающую суть сделки.
Кроме того, важным условием успешного договора является грамотное составление документа.
Необходимо прописать все условия, обязанности и права сторон, учесть возможные проблемы и вероятность расторжения.
Цель документа — регулировать взаимоотношения сторон. Оформляется в письменном виде.
![](/mark_r_img.png)
Содержание
Понятие и особенности
Договор аренды — документ, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) передает другой (арендатору) земельный участок во временное пользование за определенную плату.
Заключая соглашение, стороны обязаны внести в содержание следующие условия:
- что является предметом сделки (земля);
- кто выступает сторонами (арендодатель и арендатор);
- на какой срок заключается (максимум 49 лет);
- каков размер платы (без этого пункта соглашение считается не имеющим силы);
- каковы обязанности, права сторон.
Данное соглашение закрепляет юридические взаимоотношения сторон, суть которых — передача территории в пользование. За аренду наниматель вносит плату, размер который стороны обговаривают при подписании договора.
Если образуется просрочка, нарушаются сроки возврата участка арендодателю или условия соглашения, начисляется пеня и штраф. При их невыплате обращаются в суд.
Договором закреплены следующие права:
- проведение мониторинга состояния, пересмотр арендодателем размера арендной платы (не чаще 1 раза в год);
- обработка, возведение целевых построек на участке, реализация полученного урожая для собственной выгоды арендатора;
- выполнение пунктов соглашения;
- возведение построек (если такая возможность указана в документе);
- своевременное внесение средств;
- продление аренды;
- прекращение отношений при нарушении условий договора.
Арендатор имеет право передавать свои права третьим лицам, отдавать участок в субаренду, но только с письменного согласия собственника.
Имеются и обязанности: наймодатель компенсирует затраты на улучшение земли, а наниматель обязуется не ухудшать состояние почвы и использовать землю по целевому назначению.
В соответствии со статьей 609 ГК РФ при заключении соглашения на срок от 1 года его необходимо регистрировать. Согласно статье 624, договор аренды с дальнейшим переходом прав собственности к арендатору оформляется в форме, которая предусмотрена для договора купли – продажи.
Еще больше информации об общих положениях соглашения можно найти здесь.
Типы соглашений
Типы договора найма земельного участка отличаются в зависимости от того, какова цель аренды, кто выступает владельцем, и на какой срок заключается.
По срокам аренды
По срокам действия соглашения бывают:
- краткосрочными (до 1 года);
- среднесрочными (до 5 лет);
- долгосрочными (до 49 лет);
- неопределенными (в соглашении не указан срок найма).
Если документ заключается на минимальный срок (до 1 года), регистрировать его не нужно. При краткосрочном найме на территории нельзя возводить здания или постройки. После окончания срока аренды наниматель вправе продлить его, обратившись к собственнику участка.
Более подробно о сроках аренды читайте здесь.
По целевому назначению
Любая земельная территория имеет особенности и разделена на категории, установленные законодательной властью. Арендованный участок может использоваться для выращивания культур, садоводства, строительства жилого дома. По закону в аренду разрешено брать любой тип.
По формам собственности
Единой классификации по форме собственности нет.
Чаще всего выделяют:
- частную,
- государственную,
- муниципальную.
В первом случае субъектом выступает гражданин или организация, во втором — государство, в третьем — городская или сельская власть.
Порядок оформления соглашения о найме земли
При оформлении договора учитывают, что имеются существенные условия и дополнительные. Первые — те, без которых документ будет считаться бессильным. Вторые стороны вносят по желанию. Оформляется самостоятельно или с помощью нотариуса — в письменной форме.
Главное при заключении договора — указание предмета сделки:
- категории;
- целевого назначения;
- параметров;
- адреса;
- кадастрового номера.
К соглашению прилагается план участка. Не менее важно отобразить размер платы. Изменять условия в одностороннем порядке нельзя.
Как только соглашение составлено, его необходимо зарегистрировать.
В ЕГРН подаются:
- паспорта сторон сделки;
- кадастровый паспорт на участок;
- договор в трех экземплярах;
- квитанция об оплате пошлины.
Если на участке имеются сооружения, предъявляется техпаспорт. Сроки регистрации — 20 суток.
Для юридических лиц нет ограничений касательно взятия земли в аренду. Особой формы соглашения нет — подойдет любой типовой договор найма. Для оформления договора необходимо с заявлением обратиться к арендодателю.
Поскольку им выступает другое юрлицо, после рассмотрения заявки объявляется конкурс. Победит организация, которая предложит большую сумму за аренду. С ним заключается соглашение.
В документе указать:
- паспортные данные;
- что является предметом;
- на какой период заключается;
- размер платы;
- права и обязанности участников;
- условия расторжения, продления.
Независимо от срока заключения сделки, она должна быть письменной.
Аренда территории между физическими лицами заключается с условием, что у участка имеются четкие границы — было проведено межевание и сведения внесли в Кадастр.
Для подготовки соглашения понадобятся:
- паспорта участников;
- правоустанавливающие бумаги;
- кадастровый и технический план территории;
- квитанция об уплате сбора.
Договор оформляется в двух экземплярах.
Срок найма может не указываться, тогда он будет считаться бессрочным до момента объявления одной из сторон о расторжении отношений. Эта возможность должна указываться в договоре. О намерении прекратить аренду вторая сторона оповещается за 3 месяца.
Условия заключения договора между гражданином и юридическим лицом регламентированы на законодательном уровне. Оформляются взаимоотношения в письменном виде. Регистрируются в Росреестре. В документе указываются стандартные условия.
Переуступка права найма земельного участка
Заключается между наймодателем и третьим лицом в случае, если первый передумал пользоваться территорией или при проведении торгов победил другой человек. Когда переуступка будет зарегистрирована, арендатор теряет права на участок.
Заключение договора переуступки возможно при отсутствии запретов в основном соглашении. Обязательно оповещение собственника земли.
В тексте указывается:
- кто является участниками;
- когда был составлен договор;
- что является объектом переуступки;
- на какой срок заключается (не более, чем срок действия основного соглашения);
- размер платы (должна быть равной платежам основного договора);
- имеется ли возможность расторжения.
Документ необходимо регистрировать в ЕГРН.
Детально о переуступке прав аренды земельного участка читайте здесь.
Изменение и/или признание соглашения недействительным
В соответствии с законодательными требованиями договор найма оформляется письменно. В документе указываются обязательные и дополнительные пункты. Случается, что в соглашение необходимо внести поправки. Если они не меняют сути пунктов, необходимости в расторжении договора и заключении нового нет — оформляется дополнительное соглашение.
Допсоглашение должны подписывать граждане, заключившие основной договор.
Изменения касаются:
- передачи прав третьему лицу;
- смены адреса участка;
- изменения сроков внесения платы или ее размеров;
- новых реквизитов юрлица;
- изменения границ земли и пр.
Структура документа стандартная. Поправки вносятся по обоюдному согласию участников. Одностороннее изменение пунктов недопустимо.
Арендные отношения регулирует Гражданский кодекс. Статьи 168 – 173.1 содержат условия, при которых договор считается недействительным.
Это случаи:
- нарушение прав третьих лиц;
- неправильное оформление;
- участие несовершеннолетнего, недееспособного гражданина;
- игнорирование обременений на землю и пр.
Договор признают недействительным, если сделка оспоримая либо мнимая. Недействительность признается через суд.
Более подробно о признании договора недействительным можно прочить в этой статье.
Задолженности между участниками сделки
Часто условия договора по выплате арендной платы нарушаются. В итоге образуется задолженность. Взыскание долга — процесс трудоемкий. Чтобы начать процедуру, требуется претензия от арендодателя, направляемая нанимателю. Форма претензии произвольная, но должны быть четко обозначены стороны, доказательство нарушения с отсылкой на законодательный акт.
Если в течение указанного срока он не отвечает, наймодатель вправе обратиться в суд. В исковом заявлении указываются данные о сторонах, сумма задолженности, меры досудебного взыскания и пр. Составляется в двух экземплярах. Если иск одобрят, на основании судебного постановления арендатор должен будет выплатить средства.
Об особенностях взыскания задолженности по аренде за земельный участок читайте в этой статье.
Спорные ситуации
Арендные отношения между участниками сделки регулируются соглашением, в котором обозначены условия. Нередко между сторонами возникают споры.
Основные причины спорных ситуаций:
- неправильно составленный договор аренды;
- принудительное подведение человека к заключению сделки;
- установление размера арендной платы, порядок ее выплаты;
- внесение поправок;
- определение прав и обязанностей сторон;
- признание договора недействительным;
- расторжение соглашения или его продление и пр.
Если не удалось прийти к договоренности, вопросы решаются через суд. Если арендодателем является юридическое лицо или государство, спор рассматривается Арбитражем, если физическое лицо — Судом общей юрисдикции.
Заключение
Таким образом, при взятии земли в найм между сторонами заключается договор. В документ вносятся необходимые условия, касающиеся платы за пользование, сроков аренды и пр. При подписании его на период свыше 1 года соглашение регистрируется в Росреестре.
Список статей
- Комментариев нет