Аренда

 ГК РФ (ст. 130) устанавливает, что все земельные участки на территории России признаются объектами недвижимого имущества и находятся в собственности какого-либо лица.

Данный факт позволяет использовать их при заключении сделок. Договоры по купле-продаже земли подписывают редко по причине дороговизны. Предпочтение отдается сделкам по аренде.

Таковой является законная процедура передачи владельцем земельного участка в пользование третьему лицу на определенных условиях. Кроме Гражданского права данный вопрос регулируется ЗК РФ.

Что это такое и что значит?

Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
3. Государственные и муниципальные образования.

Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:

• Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
• Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

• В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
• В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

Особенности договоров

Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2019 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2015 года изменились правила данной процедуры.

Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

• Участвуя в торгах.
• Без проведения аукциона.

Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

• Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
• Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
• Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
• Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
• Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
• Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
• Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
• Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
• Лицам по договору о развитии застроенной территории.
• Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
• Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

Цели оформления земли в найм:

1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
2. Индивидуальное жилищное строительство.
3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
4. Занятия садоводством и огородничеством.
5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
6. Выпас скота, покос трав.
7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

Субаренда

Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

У такого типа соглашения имеются особенности:

• Срок его не должен превышать срок аренды.
• Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

Плюсы и минусы найма

При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

Минусов у найма значительно больше:

1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

Порядок оформления

Этапы оформления аренды у физического лица:

• Проверка правоустанавливающих документов на объект.
• Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
• Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
• Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

Чтобы арендовать муниципальные земли, надлежит обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.

В документе следует указать:

1. Информацию о заявителе и арендодателе.
2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование.  После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

Чтобы оформить аренду на часть участка, необходимо:

• Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
• Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
• Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
• Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

Для этого потребуется:

• Долю участка отметить на техническом плане.
• В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
• Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

Можно ли оформить в собственность в России?

Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

Приватизировать землю разрешено до марта 2020 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

Арендная плата

Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер оплаты устанавливают:

• Правительство РФ.
• Органы государственной власти субъектов РФ.
• Органы местного самоуправления.

Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

Должно содержать следующую информацию:

• Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
• Название и регистрационный номер.
• Цель предоставления участка.
• Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
• Указание на удовлетворительное решение.
• Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
• Сроки, на которые предоставляется земля.
• Размер оплаты, порядок внесения.
• Ответственные лица.
• Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
• Дата составления.
• Подпись ответственного лица и печать организации.

Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

Переуступка

Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

Продажа права

Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

Продажа земли в аренде

Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме:

Заключение

Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.