Кадастр

Земельный участок (ЗУ) – часть поверхности земли с границами, удостоверенными госорганами РФ.

Кадастровый учет ЗУ – ряд действий по внесению в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о конкретном участке земли: уникальный номер, адрес, площадь, правовой статус.

Что такое ЕГРН, как определить код участка по адресу, к чему может привести халатность кадастрового инженера, и как это исправить – перед вами статья о тонкостях земельного учета.

Что такое государственный учет земельных участков?

Государственный земельный кадастр ранее обобщал сведения о земельном фонде РФ. Сейчас земельный учет – часть общей системы ГКН с данными:

1. об участках;
2. границах РФ;
3. ее субъектов;
4. особых территориях.

Кроме того, госучету недвижимости подлежат строения, объекты незавершенного строительства, машино-места, другие прочно связанные с землей сооружения, перемещение которых невозможно без значительного ущерба их назначению.

Подробно о кадастре можно узнать из этой статьи.

Законы РФ

Формирование кадастра регламентируется положениями:

1. Конституции РФ;
2. Земельного Кодекса;
3. Лесного кодекса;
4. Водного кодекса.

А также федеральными законами:

• от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – общая система информации о недвижимом имуществе (НИ), свод текстовых и графических сведений о зарегистрированных правах на НИ, об истории возникновения прав, правообладателях.

ЕГРН образуют кадастровые карты и следующие реестры:

• объектов недвижимости (ГКН);
• прав, ограничений прав и обременений НИ;
• сведений о границах, в том числе, особых по использованию зон: Государственной границы РФ, границ населенных пунктов, объектов культурного наследия, охраняемых природных территорий, важных экономических зон, охотничьих угодий, береговых линий;
• данных о проектах межевания территорий.

Кроме того, в состав документальных данных ЕГРН входят реестровые дела, книги учета документов.

Полные сведения о системе ЕГРН можно получить по ссылке.

ГЗК

Эволюционное преобразование системы учета недвижимого имущества в 2008 году затронуло и государственный земельный кадастр (ГЗК). В результате унификации систем госучета он был преобразован в государственный кадастр недвижимости (ГКН).

До реформы ГЗК представлял собой свод данных по учету земельных наделов: назначение, расположение, территориальная принадлежность, правообладание, другая информация, индивидуализирующая конкретный участок. В результате нововведений принципы учета земельного фонда не претерпели кардинальных изменений.

Единый информационный ресурс ГКН образуют сведения 3-х уровней.

1. Муниципальный. Содержит сведения о недвижимых объектах, расположенных на территории муниципалитета.
2. Региональный (уровень субъекта РФ: республики, округа, области). В его составе данные о границах, земле, недвижимости муниципалитетов. Кадастр ведется территориальным филиалом Росреестра в тандеме с федеральным исполнительным органом.
3. Федеральный: непосредственно ГКН. Объединяет информацию о границах государства и ее субъектов, о земельном фонде, недвижимых объектах, расположенных на территории России.

Муниципальные кадастры образуют состав реестров субъектов РФ. Региональные системы являются частью госкадастра.

ГКН составляют две фундаментальные основы:

1. Геодезическая: государственные геодезические сети, измерения и математическая обработка результатов, система координат.
2. Картографическая: топографические карты и планы.

Обязанность по ведению ГКН возложена на Росреестр.

Подробно о реестре можно узнать из этой статьи.

Департамент имущественно-земельных отношений

Земельные ресурсы – собственность государства. Точнее, муниципальных образований – областей, городов и сел.

Вопросами распоряжения ЗУ занимается отдельное ведомство – Департамент имущественно-земельных отношений. В некоторых регионах наименование органа может отличаться (отдел, комитет), но функции неизменны. В сельских поселениях наделами земли распоряжается глава местной администрации.

Основные задачи Департамента:

• администрирование объектов муниципальной собственности;
• распоряжение ЗУ в пределах городской черты;
• приватизация муниципального имущества;
• оценка муниципальной недвижимости;
• организация госрегистрации права муниципальной собственности;
• аренда земли в пределах города;
• ведение реестров объектов муниципальной собственности;
• создание, реорганизация, ликвидация муниципальных предприятий;
• аренда муниципального имущества.

Дополнительные сведения о департаменте здесь.

Общественный кадастр земельных участков и ресурсов

После реформирования законодательства о недвижимости определение устарело. Данные о земельных участках находятся на интернет-порталах Росрестра и Публичной кадастровой карты, в открытом доступе.

Подробная статья об общественном кадастре тут.

Документы на ЗУ

Кадастровый паспорт ЗУ – выписка из кадастра недвижимости, выдаваемая владельцам до 1 января 2017 г.

В документе отражались характеристики надела, сведения о правообладателях. Паспорт подтверждал учет, был необходим для госрегистрации прав.

Сейчас документ не требуется: учет недвижимого имущества и регистрация правообладания проводятся в одном реестре – ЕГРН.

Чтобы получить информацию о конкретном участке земли, нужно запросить выписку из ЕГРН. Сведения будут актуальны на дату выдачи.

Полная информация о документах на участок в этой статье.

Стоимость

Это стоимость недвижимого имущества, установленная госорганами в ходе соответствующей оценки. Если не удается провести оценочный анализ, ориентируются на рыночную цену.

Подробно о кадастровой стоимости в статье по ссылке.

ПКК

ПКК или публичная кадастровая карта – это интерактивный продукт с данными кадастрового учета. Справочно-информационный ресурс работает в режиме онлайн с предоставлением доступа через Интернет.

Воспользовавшись виртуальной картой, получают данные кадастров:

1. округов;
2. районов;
3. кварталов;
4. участков.

Районные кадастры соответствуют границам населенных пунктов, с незначительными погрешностями. Кварталы кадастра синхронны границам муниципалитетов поселений, лесных массивов, садов. Участки разграничивают земельные участки, частную застройку; указывают на расположение улиц.

ПКК нужна при оперативном уточнении данных о ЗУ. По кадастровому номеру уточняют округ или район, определяют географическое расположение, площадь, правовой статус участка.

О публичной кадастровой карте подробная информация здесь.

Алгоритм постановки ЗУ на учет

Земельный надел ставится на учет для подтверждения права собственности. Для регистрации ЗУ сначала обращаются к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.

В орган регистрации прав представляют заявление о кадастровом учете и госрегистрации права на ЗУ, а также приложения:

• документ на право пользования ЗУ;
• межевой план.

Предварительно уплачивают госпошлину.

Документы на бумажных носителях направляются в орган регистрации прав удобным для заявителя способом:

• лично, через МФЦ;
• Почтой России – отправлением с объявленной ценностью, описью вложения;
• в формате электронного документооборота с использованием ЭЦП;
• через Интернет, официального сайта Росреестра.

Постановка на КУ и госрегистрация ЗУ производятся в течение 10-12 рабочих дней. Результатом юридических процедур становится выписка из ЕГРН.

О постановке на учет в деталях здесь.

Номер

Кадастровый номер — это уникальный код, идентифицирующий каждый объект недвижимости:

1. участок земли любого назначения;
2. гараж;
3. квартиру;
4. садовый домик.

Номер принадлежит только конкретному участку и описывает его территориальное местоположение по строгой системе.

Идентификационный номер состоит из 14-ти цифр, разделенных двоеточиями на 4 блока, и выглядит следующим образом: 55:44:332222:111. В наборе знаков зашифрована определенная информация:

• 55 – кадастровый округ;
• 44 – район;
• 33 – массив, 2222 – квартал массива (территориальное деление более мелкого масштаба);
• 111 – номер объекта недвижимости.

Присваивает код Кадастровая палата – подконтрольный орган Росреестра, путем обработки базы данных.

Подробнее о кадастровом номере в этой статье.

Порядок присвоения

Недвижимость наделяется номером при внесении сведений об объекте в ЕГРН, при внесении данных о ранее учтенном участке. Комбинация цифр формируется с учетом местоположения.

Если характеристики объекта (границы земельного участка) изменились, код остается прежним. В случае преобразования (разделение/объединение), новому объекту/объектам присваивается другой номер.

Учетный код нельзя присвоить другому ЗУ; при снятии объекта недвижимости с учета номер больше не используется.

Кадастровый номер объекта капстроительства не соответствует коду земельного участка, на котором он находится.

Узнать идентификатор можно из выписки ЕГРН. Или воспользовавшись электронным сервисом Росреестра.

О присвоении номера вся информация тут.

Съемка

Работы заключаются в выполнении геодезических изысканий для определения координат и границ земельного участка, внесении сведений в ПКК России.

Съемка проводится, если нужно:

1. провести процедуру учета земли при смене собственника;
2. в случае судебных споров;
3. при объединении и разделении ЗУ;
4. для устранения кадастровой ошибки.

О съемке в деталях в статье по ссылке.

Земельные работы

Съемка ЗУ проводится поэтапно:

• геодезические мероприятия по определению координат участка и расположенных на нем объектов;
• согласование границ;
• вынос межевых знаков в натуру: установление на территории участка;
• камеральные работы по обработке результатов.

Итог работ – текстовая характеристика ЗУ и межевой план.

Право на подготовку земельных документов есть только у кадастровых инженеров, состоящих в государственном реестре. Организация должна быть членом СРО. Только при соблюдении этих аспектов результаты съемки будут иметь правовой статус.

Дополнительная информация о кадастровых работах здесь.

Как снять с учета?

Когда уникальный земельный участок утрачивает целостность, прекращает существование как автономный объект правоотношений, меняет свои границы, его снимают с учета. Снятие производится территориальными органами госрегистрации по месту нахождения объекта.

Необходимые документы (бумажный или электронный формат):

• заявление;
• документ на право законного обладания на ЗУ;
• документ на установление обременения в пользу заявителя.

Орган кадастрового учета проводит юридическую экспертизу на предмет возможности снятия участка с учета. Срок осуществления госуслуги не превышает 18 календарных дней.

По итогам правовой оценки принимается решение о снятии ЗУ с учета, или об отказе в совершении процедуры.

О снятии с учета полная статья по ссылке.

Поиск надела по кадастровому номеру?

Чтобы найти информацию об участке земли по кадастровому коду, нужно воспользоваться сайтом Росреестра. В строке поиска достаточно указать номер и перейти на подробную страницу объекта.

Все, что нужно знать по поиске ЗУ здесь.

Как проверить участок?

Все участки земли, зарегистрированные Росреестром, имеют уникальный номер. Сведения кадастра – публичная информация. Если код неизвестен, его можно узнать несколькими способами:

1. Информация в кадастровом паспорте. Элементарный способ, если документ под рукой. Минус: паспорт может быть составлен с ошибками.
2. Данные свидетельства о госрегистрации.
3. Официальный сайт Росреестра. Чтобы получить сведения о ЗУ, достаточно знать его адрес. Если участок состоит на учете, информация о кадастровом номере доступна любому заинтересованному лицу.
4. Запрос в МФЦ, Кадастровую палату, в Росреестр: лично или через интернет-ресурс в режиме онлайн. Обратившись непосредственно в учреждение, потребуется больше времени, но выданный документ будет легитимен для обращения в госорганы, при подаче искового заявления в суд.

Сведения о кадастровом номере предоставляются бесплатно.

О проверке земельной территории вся информация в этой статье.

Кадастровый код заключает в себе много важной информации: данные владельца земли, наличие обременений, ареста и залога. Перед покупкой участка следует обязательно ознакомиться с данными Росреестра.

Процедура проверки ЗУ интернет

1. Заходим на страницу Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн»
2. Указываем в открывшейся форме кадастровый номер.
3. Появляется адрес объекта недвижимости.
4. Кликнув по активной ссылке, получаем подробную информацию об объекте:
5. При желании можно взглянуть на объект на ПКК, кликнув соответствующую ссылку.
6. Или увидеть план земельного участка.

Дополнительно о проверке сведений-онлайн можно почитать здесь.

Причины ошибок

При составлении и просмотре ПКК иногда выявляется наложение границ, другие несоответствия: вместо конкретного земельного надела может оказаться гараж или лесной массив.

Кадастровая ошибка в базе Росреестра возникает из-за внесения данных, не соответствующих действительности. Причин множество:

• некомпетентность кадастрового инженера;
• неправильная настройка геодезических приборов, использование устаревшего оборудования, другие технические погрешности при проведении геодезических работ;
• неверные расчеты;
• некорректные кадастровые сведения прошлых лет;
• использование в расчетах непроверенных сведений, без выезда на объект.

Закон 218-ФЗ предусматривает два вида ошибок:

1. Техническая. Опечатки, искажения названий, описки, допущенные невнимательным регистратором. Другая причина неточностей – некорректное слияние информации из других систем.
2. Реестровая. Ошибка, допущенная специалистом при подготовке документов по межеванию, актов, отчетов.

В результате случайного выявления на ПКК обнаруживаются:

1. смещение участков;
2. пересечение границ соседних наделов;
3. накладывание территории одного ЗУ на другой;
4. неправильная площадь участка.

Исправить ошибку можно. Для этого обращаются в Росреестр или МФЦ с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими выявленное техническое несоответствие. Госпошлиной действие не облагается.

В некоторых случаях ошибку исправляют только после вынесения судебного решения. Иск может подать любое заинтересованное лицо или орган регистрации прав.

Для корректировки кадастровых данных проводится дополнительная кадастровая съемка.

Дополнительно о способах устранения ошибок информация тут.

Заключение

Вся информация о земельном фонде и другой недвижимости отображена в сводном реестре и на кадастровой карте РФ. Используя один из вариантов, можно узнать необходимые сведения о конкретном земельном участке, – для юридических или иных действий.