Купля-продажа

Данные об объекте недвижимости содержатся в государственном Кадастре. При смене собственника право перехода необходимо зарегистрировать.

Обсудим в статье основные моменты процедуры купли-продажи — какими законами регулируется процедура нужен ли предварительный договор.

Разберем особенности заключения основного соглашения и регистрации сделки, а также когда требуется ли нотариальное заверение.

Нормативное регулирование сделки

Купля – продажа земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ.

Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № 218 от 13.07.2015 г., нотариальному заверению подлежит договор купли-продажи участка, принадлежащего малолетним гражданам и недееспособным лицам, и сделки по отчуждению долей в праве общей собственности.

В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса участниками сделки могут выступать физические и юридические лица, субъекты РФ и муниципальные организации.

Согласно статье 37 ЗК объектом купли – продажи могут выступать участки, прошедшие государственный учет в Кадастровой службе. 554 статья ГК содержит требования, согласно которым в договоре купли – продажи ЗУ должна отображаться информация, позволяющая установить недвижимое имущество.

На основании ст. 554 Гражданского кодекса к существенному относится условие о предмете сделки. При его отсутствии соглашение считается незаключенным. Статья 555 ГК гласит, что в ДКП должна предусматриваться цена продаваемого имущества.

Порядок действий при оформлении покупки земельного участка

Процедура купли – продажи осуществляется согласно установленным правилам.

Чтобы оформить сделку по покупке земли нужно следовать следующим этапам:

1. Сбор документации.
2. Заключение предварительного соглашения.
3. Проведение межевания территории с целью установления точных границ.
4. Проверка документов покупателем.
5. Оформление и подписание договора купли – продажи.
6. Заверение документа у нотариуса (по желанию сторон или при необходимости).
7. Регистрация прав в Росреестре.

Внимание! Деньги за приобретенный надел передаются при подписании договора либо после регистрации прав собственности. Процедура длится до 9 суток.

Подготовка первичных документов

Перед началом сделки необходимо проверить документы у продавца. Главным выступает документ о праве собственности (свидетельство или выписка ЕГРН). Также следует предоставить кадастровые бумаги на землю и справки об отсутствии обременений на землю. Покупатель подготавливает: паспорт, справки о платежеспособности (по требованию собственника надела).

Определение стоимости

Указание в договоре цены продаваемого участка – одно из обязательных условий. Стоимость предмета соглашения регулируется статьей 555 Гражданского кодекса. Цена ЗУ определяется соглашением участников контракта, оценщиком или по результатам торгов, учитывая спрос и предложение (рыночные условия).

Если в договоре будут отсутствовать сведения о стоимости, он считается незаключенным. При подсчете рыночной стоимости в учет берут наличие коммуникаций, отдаленность от населенного пункта и пр.

Для справки! Цена вправе устанавливаться за единицу площади. Итоговая определяется, исходя из фактической площади.

Кадастровая стоимость определяется государством. Она бывает выше, чем рыночная. При ее определении учитываются отдельные параметры:

• новые постройки,
• инженерные коммуникации и т.д.

Заключение предварительного договора

Предварительное соглашение заключать не обязательно, но оно является гарантией серьезности намерений для обоих участников правоотношений.

Кроме того, документ служит подтверждением внесения и получения предварительной суммы к оплате.

Основными причинами заключения преддоговора являются:

• внесение аванса или задатка;
• подготовка документов длится более 1 месяца;
• у покупателя нет всей суммы для выкупа земли;
• участники хотят принять меры по снижению возможных рисков.

Заключается соглашение по аналогичному с основным договором принципу. Начинает действие с даты подписания. В него включают те же условия, что и в основной договор.

В документе должны отображаться:

1. дата заключения и наименование,
2. данные об участниках сделки,
3. о предмете и его стоимости,
4. внесенной сумме аванса или задатка.

Важно! В основном при заключении преддоговора вносится задаток, поскольку понятие аванса не регулируется законодательно, и ответственности за отмену сделки не несет ни одна сторона.

О правилах оформления предварительного договора читайте здесь.

Получение аванса, задатка

Размер задатка (аванса) стороны определяют самостоятельно в договоре – в твердой сумме или в доле стоимости надела. Обычно сумма не превышает 10% от стоимости недвижимости. Действующее законодательство не устанавливает ограничений касательно его размера. Условия задатка перечислены в статье 380 Гражданского кодекса.

Аванс и задаток – понятия разные. Первый термин подразумевает предоплату, вносимую за приобретаемую недвижимость. Аванс не воспринимается как гарантия исполнения обязательство одним из участников сделки.

Цель задатка – обеспечить обязательства, исполнение договоренности. Если покупатель откажется от сделки, задаток продавец не возвращает. Если же от сделки откажется продавец, сумма возвращается в двойном размере. Добровольно задаток возвращается в том случае, если стороны об этом договорятся.

Если же сделка не состоится, и при этом был внесен аванс, то он возвращается покупателю независимо от обстоятельств случившегося.

Справка! Если продавец не предъявил документы о праве собственности, вносить задаток не стоит.

Перечень необходимой документации

Чтобы покупка надела не противоречила нормам закона, у продавца должны быть в наличии определенные бумаги.

В их список входят:

• свидетельство о регистрации прав собственности;
• кадастровый паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• справка об отсутствии задолженности;
• бумага об отсутствии ареста и обременений.

Физические лица дополнительно подготавливают:

1. заверенное согласие на сделку от супруги (супруга),
2. разрешение от органов опеки.

Дополнительная информация о документах для сделки в видео:

Заключение договора

Форма договора – типовая письменная. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса. Особенности заключения соглашения предусмотрены Земельным кодексом ст.37.

Чтобы оформить договор, понадобятся:

• паспорта участников сделки;
• свидетельство о праве собственности;
• технический паспорт земли;
• основание появления прав собственности (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.).

Соглашение составляется продавцом и покупателем самостоятельно или с помощью юриста.

В договоре необходимо указать:

• ФИО участников, адрес проживания, паспортные данные;
• что является предметом сделки;
• месторасположение участка, площадь;
• наличие на участке построек;
• процесс перехода прав собственности к покупателю;
• стоимость надела;
• сведения о предоплате;
• способ расчета с продавцом (наличный, безналичный)
• график платежей (если сумма выплачивается частями);
• способы решения спорных моментов;
• информацию об отсутствии ограничений, обременений;
• порядок внесения поправок в документ;
• количество экземпляров соглашения.

Составляется ДКП в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Договор начинает действовать после государственной регистрации.

Обратите внимание! Если у продавца или покупателя нет возможности лично присутствовать при заключении или подписании договора, закон допускает прибегнуть к помощи посредника, оформив на него доверенность.

1. Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
2. Скачать образец договора купли-продажи земельного участка

Как провести регистрацию земли?

Право собственности на приобретенный надел возникает только после регистрации его в Росреестре. Без оформленных прав собственности распоряжаться имуществом нельзя.

При обращении в органы регистрации заявитель подает:

• паспорт (или иной удостоверяющий документ);
• доверенность (для доверителя);
• учредительные бумаги (для юридических лиц);
• решение органов государственной власти о возникновении прав на участок;
• договор купли – продажи;
• свидетельство о праве собственности/выписку ЕГРН;
• технический паспорт;
• согласие на сделку от супруга;
• квитанцию об уплате пошлины.

По итогам регистрационных действий в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся данные о новом владельце.

Регистрируется документ в Росреестре, документы допустимо подать через МФЦ. Процедура длится в течение 1 недели с даты подачи заявления (при подаче бумаг через МФЦ сроки увеличиваются до 9 дней).

Подробнее о регистрации договора купли-продажи земельного участка читайте статье.

Порядок расчета

В обязанности покупателя входит передача денег за приобретаемый надел.

Варианты расчета:

• из рук в руки, в момент подписания ДКП;
• после оформления свидетельства о регистрации;
• через ячейку в банке;
• перечисление средств безналичным переводом.

Участники договора выбирают способ расчета самостоятельно, имеют право привлекать нотариуса.

Для справки! Безналичный способ расчета выгоден, если у сторон сделки открыт счет в одном банке.

Стоимость оформления

Стоимость регистрации прав собственности обойдется физическим лицам в 2 тысячи рублей, юридическим – в 22 тысячи рублей. Уплачивается она покупателем.

Могут потребоваться дополнительные траты:

• При заверении у нотариуса стороны вносят дополнительную плату. Размер ее устанавливается нотариусами индивидуально. Но сумма не может быть выше 50 тысяч рублей.
• При заказе свежей выписки ЕГРН потребуется доплатить 750 руб.
• Межевание территории обойдется в сумму не менее 4000 руб., в зависимости от региона и объема работы цена может увеличиваться.

Приобретение земли с домом

Если покупается надел с домом, имеются свои особенности:

• если дом не зарегистрирован, в соглашение его вносить не нужно – в регистрации прав собственности откажут;
• если земля с домом приобретаются за заемные средства, на землю также будет наложено обременение;
• если дом зарегистрирован, участок не может быть реализован отдельно от капитального строения.

Подробная информация о приобретении земли с домом в этой статье.

Приобретение доли надела

Если приобретается часть участка, необходимо получить отказ от права первоочередной покупки от всех владельцев. Долевым собственникам направляется письменное оповещение с указанием цены за долю. В дальнейшем изменять стоимость нельзя – сделку признают недействительной. При получении отказов или отсутствии ответа в течение месяца с момента получения извещения можно приступать к оформлению сделки.

Согласно ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г., сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, это правило касается и купли-продажи участков. Не требуется участие нотариуса, если все собственники отчуждают свои доли по одной сделке.

Нюансы составления договора на долю участка здесь.

Соглашение между физическими и юридическими лицами

Есть нюансы при заключении сделок с участием физ. лиц и юр. лиц:

• Между физическими – используется стандартный пакет документов, присутствуют продавец и покупатель или их представители по доверенности, в шапке договора указываются паспортные данные.
• Между юридическими — к стандартному пакету документов добавляются учредительные, на сделке могут присутствовать представители организаций по генеральной доверенности, в шапке договора указываются реквизиты организаций и основания деятельности.
• Между физическим и юридическим – для каждой стороны применяются свои вышеуказанные требования.

С использованием доверенности

Законом допускается оформление сделки через доверителя. Прежде чем подписывать договор, необходимо внимательно изучить доверенность, а именно – то, какими полномочиями наделено доверенное лицо.

Подробную статью о заключении договора по покупке земли по доверенности читайте здесь.

Требуется ли заверение?

По закону договор купли – продажи участка заверять у нотариуса не обязательно. Рекомендуется это сделать, чтобы при возникновении спорных ситуаций оспорить документ было сложнее. Услуга платная. Обязательному нотариальному заверению подлежат соглашения с участием несовершеннолетних, недееспособных и долей.

О нотариальном заверении сделок можно узнать из нашей статьи.

Признание контракта недействительным

Имеются ситуации, при которых сделка купли – продажи признается недействительной.

Законодательная власть определяет несколько причин для отмены соглашения:

• условия противоречат нормам законодательства;
• сделка признана мнимой;
• не соблюдена форма соглашения;
• при заключении сделки были нарушены права третьих лиц;
• один из участников является недееспособным;
• договор заключался под угрозами.

С этой целью пострадавший вправе обратиться в суд с иском, приложив доказательства.

При признании судом факта нарушения будет иметь место одно из последствий:

1. прекращение правоотношений,
2. возврат имущества собственнику.

Обратите внимание! Купленный объект возвращается продавцу, если у сторон не было умысла по извлечению выгоды. Если возврат земли невозможен, производится денежная компенсация.

Если суд выявит умысел одной из сторон, имущество будет конфисковано, а пострадавшему – возмещен ущерб. Если оба участника имели противозаконные намерения, имущество конфискуют в пользу государства. При признании договора недействительной право собственности на землю аннулируется.

Юридическое сопровождение

Кроме нотариальных контор сопровождением сделок купли – продажи занимаются агентства, фирмы. За свои услуги они взимают плату в размере 3 – 10% от стоимости участка.

Цена зависит от целевого назначения ЗУ, отдаленности участка, наличия требуемых документов для заключения сделки. Сопровождением занимаются агентства Москвы, СПБ, Екатеринбурга, Новосибирска и других городов РФ.

Риски

С юридической стороны купля – продажа недвижимости – сделка сложная.

При подписании соглашения возможны подводные камни:

• завышенная стоимость земли;
• наличие обременений;
• возможность изъятия земли государством.

Риски возникают и при неправильном оформлении документов:

• при расхождении информации о ЗУ (неточное описание, ошибки в размерах и пр.),
• при отсутствии документального согласия от супруги (для состоящих в браке) или согласия от органов опеки (если надел принадлежит малолетнему лицу).

Заключение

Таким образом, оформить сделку купли – продажи ЗУ несложно. Главное – соблюдать условия, установленные законодательством.