Купля-продажа
Данные об объекте недвижимости содержатся в государственном Кадастре. При смене собственника право перехода необходимо зарегистрировать.
Обсудим в статье основные моменты процедуры купли-продажи — какими законами регулируется процедура нужен ли предварительный договор.
Разберем особенности заключения основного соглашения и регистрации сделки, а также когда требуется ли нотариальное заверение.
Содержание
- Нормативное регулирование сделки
- Порядок действий при оформлении покупки земельного участка
- Порядок расчета
- Стоимость оформления
- Приобретение земли с домом
- Приобретение доли надела
- Соглашение между физическими и юридическими лицами
- С использованием доверенности
- Требуется ли заверение?
- Признание контракта недействительным
- Юридическое сопровождение
- Риски
- Заключение
Нормативное регулирование сделки
Купля – продажа земельных участков регулируется Гражданским кодексом РФ.
Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № 218 от 13.07.2015 г., нотариальному заверению подлежит договор купли-продажи участка, принадлежащего малолетним гражданам и недееспособным лицам, и сделки по отчуждению долей в праве общей собственности.
В соответствии со статьей 5 Земельного кодекса участниками сделки могут выступать физические и юридические лица, субъекты РФ и муниципальные организации.
Согласно статье 37 ЗК объектом купли – продажи могут выступать участки, прошедшие государственный учет в Кадастровой службе. 554 статья ГК содержит требования, согласно которым в договоре купли – продажи ЗУ должна отображаться информация, позволяющая установить недвижимое имущество.
На основании ст. 554 Гражданского кодекса к существенному относится условие о предмете сделки. При его отсутствии соглашение считается незаключенным. Статья 555 ГК гласит, что в ДКП должна предусматриваться цена продаваемого имущества.
Порядок действий при оформлении покупки земельного участка
Процедура купли – продажи осуществляется согласно установленным правилам.
Чтобы оформить сделку по покупке земли нужно следовать следующим этапам:
- Сбор документации.
- Заключение предварительного соглашения.
- Проведение межевания территории с целью установления точных границ.
- Проверка документов покупателем.
- Оформление и подписание договора купли – продажи.
- Заверение документа у нотариуса (по желанию сторон или при необходимости).
- Регистрация прав в Росреестре.
Внимание! Деньги за приобретенный надел передаются при подписании договора либо после регистрации прав собственности. Процедура длится до 9 суток.
Подготовка первичных документов
Перед началом сделки необходимо проверить документы у продавца. Главным выступает документ о праве собственности (свидетельство или выписка ЕГРН). Также следует предоставить кадастровые бумаги на землю и справки об отсутствии обременений на землю. Покупатель подготавливает: паспорт, справки о платежеспособности (по требованию собственника надела).
Определение стоимости
Указание в договоре цены продаваемого участка – одно из обязательных условий. Стоимость предмета соглашения регулируется статьей 555 Гражданского кодекса. Цена ЗУ определяется соглашением участников контракта, оценщиком или по результатам торгов, учитывая спрос и предложение (рыночные условия).
Если в договоре будут отсутствовать сведения о стоимости, он считается незаключенным. При подсчете рыночной стоимости в учет берут наличие коммуникаций, отдаленность от населенного пункта и пр.
Для справки! Цена вправе устанавливаться за единицу площади. Итоговая определяется, исходя из фактической площади.
Кадастровая стоимость определяется государством. Она бывает выше, чем рыночная. При ее определении учитываются отдельные параметры:
- новые постройки,
- инженерные коммуникации и т.д.
Заключение предварительного договора
Предварительное соглашение заключать не обязательно, но оно является гарантией серьезности намерений для обоих участников правоотношений.
Кроме того, документ служит подтверждением внесения и получения предварительной суммы к оплате.
Основными причинами заключения преддоговора являются:
- внесение аванса или задатка;
- подготовка документов длится более 1 месяца;
- у покупателя нет всей суммы для выкупа земли;
- участники хотят принять меры по снижению возможных рисков.
Заключается соглашение по аналогичному с основным договором принципу. Начинает действие с даты подписания. В него включают те же условия, что и в основной договор.
В документе должны отображаться:
- дата заключения и наименование,
- данные об участниках сделки,
- о предмете и его стоимости,
- внесенной сумме аванса или задатка.
Важно! В основном при заключении преддоговора вносится задаток, поскольку понятие аванса не регулируется законодательно, и ответственности за отмену сделки не несет ни одна сторона.
О правилах оформления предварительного договора читайте здесь.
Получение аванса, задатка
Размер задатка (аванса) стороны определяют самостоятельно в договоре – в твердой сумме или в доле стоимости надела. Обычно сумма не превышает 10% от стоимости недвижимости. Действующее законодательство не устанавливает ограничений касательно его размера. Условия задатка перечислены в статье 380 Гражданского кодекса.
Аванс и задаток – понятия разные. Первый термин подразумевает предоплату, вносимую за приобретаемую недвижимость. Аванс не воспринимается как гарантия исполнения обязательство одним из участников сделки.
Цель задатка – обеспечить обязательства, исполнение договоренности. Если покупатель откажется от сделки, задаток продавец не возвращает. Если же от сделки откажется продавец, сумма возвращается в двойном размере. Добровольно задаток возвращается в том случае, если стороны об этом договорятся.
Если же сделка не состоится, и при этом был внесен аванс, то он возвращается покупателю независимо от обстоятельств случившегося.
Справка! Если продавец не предъявил документы о праве собственности, вносить задаток не стоит.
Перечень необходимой документации
Чтобы покупка надела не противоречила нормам закона, у продавца должны быть в наличии определенные бумаги.
В их список входят:
- свидетельство о регистрации прав собственности;
- кадастровый паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- справка об отсутствии задолженности;
- бумага об отсутствии ареста и обременений.
Физические лица дополнительно подготавливают:
- заверенное согласие на сделку от супруги (супруга),
- разрешение от органов опеки.
Дополнительная информация о документах для сделки в видео:
Заключение договора
Форма договора – типовая письменная. По желанию стороны могут заверить его у нотариуса. Особенности заключения соглашения предусмотрены Земельным кодексом ст.37.
Чтобы оформить договор, понадобятся:
- паспорта участников сделки;
- свидетельство о праве собственности;
- технический паспорт земли;
- основание появления прав собственности (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.).
Соглашение составляется продавцом и покупателем самостоятельно или с помощью юриста.
В договоре необходимо указать:
- ФИО участников, адрес проживания, паспортные данные;
- что является предметом сделки;
- месторасположение участка, площадь;
- наличие на участке построек;
- процесс перехода прав собственности к покупателю;
- стоимость надела;
- сведения о предоплате;
- способ расчета с продавцом (наличный, безналичный)
- график платежей (если сумма выплачивается частями);
- способы решения спорных моментов;
- информацию об отсутствии ограничений, обременений;
- порядок внесения поправок в документ;
- количество экземпляров соглашения.
Составляется ДКП в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Договор начинает действовать после государственной регистрации.
Обратите внимание! Если у продавца или покупателя нет возможности лично присутствовать при заключении или подписании договора, закон допускает прибегнуть к помощи посредника, оформив на него доверенность.
- Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
- Скачать образец договора купли-продажи земельного участка
Как провести регистрацию земли?
Право собственности на приобретенный надел возникает только после регистрации его в Росреестре. Без оформленных прав собственности распоряжаться имуществом нельзя.
При обращении в органы регистрации заявитель подает:
- паспорт (или иной удостоверяющий документ);
- доверенность (для доверителя);
- учредительные бумаги (для юридических лиц);
- решение органов государственной власти о возникновении прав на участок;
- договор купли – продажи;
- свидетельство о праве собственности/выписку ЕГРН;
- технический паспорт;
- согласие на сделку от супруга;
- квитанцию об уплате пошлины.
По итогам регистрационных действий в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносятся данные о новом владельце.
Регистрируется документ в Росреестре, документы допустимо подать через МФЦ. Процедура длится в течение 1 недели с даты подачи заявления (при подаче бумаг через МФЦ сроки увеличиваются до 9 дней).
Подробнее о регистрации договора купли-продажи земельного участка читайте статье.
Порядок расчета
В обязанности покупателя входит передача денег за приобретаемый надел.
Варианты расчета:
- из рук в руки, в момент подписания ДКП;
- после оформления свидетельства о регистрации;
- через ячейку в банке;
- перечисление средств безналичным переводом.
Участники договора выбирают способ расчета самостоятельно, имеют право привлекать нотариуса.
Для справки! Безналичный способ расчета выгоден, если у сторон сделки открыт счет в одном банке.
Стоимость оформления
Стоимость регистрации прав собственности обойдется физическим лицам в 2 тысячи рублей, юридическим – в 22 тысячи рублей. Уплачивается она покупателем.
Могут потребоваться дополнительные траты:
- При заверении у нотариуса стороны вносят дополнительную плату. Размер ее устанавливается нотариусами индивидуально. Но сумма не может быть выше 50 тысяч рублей.
- При заказе свежей выписки ЕГРН потребуется доплатить 750 руб.
- Межевание территории обойдется в сумму не менее 4000 руб., в зависимости от региона и объема работы цена может увеличиваться.
Приобретение земли с домом
Если покупается надел с домом, имеются свои особенности:
- если дом не зарегистрирован, в соглашение его вносить не нужно – в регистрации прав собственности откажут;
- если земля с домом приобретаются за заемные средства, на землю также будет наложено обременение;
- если дом зарегистрирован, участок не может быть реализован отдельно от капитального строения.
Подробная информация о приобретении земли с домом в этой статье.
Приобретение доли надела
Если приобретается часть участка, необходимо получить отказ от права первоочередной покупки от всех владельцев. Долевым собственникам направляется письменное оповещение с указанием цены за долю. В дальнейшем изменять стоимость нельзя – сделку признают недействительной. При получении отказов или отсутствии ответа в течение месяца с момента получения извещения можно приступать к оформлению сделки.
Согласно ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г., сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, это правило касается и купли-продажи участков. Не требуется участие нотариуса, если все собственники отчуждают свои доли по одной сделке.
Нюансы составления договора на долю участка здесь.
Соглашение между физическими и юридическими лицами
Есть нюансы при заключении сделок с участием физ. лиц и юр. лиц:
- Между физическими – используется стандартный пакет документов, присутствуют продавец и покупатель или их представители по доверенности, в шапке договора указываются паспортные данные.
- Между юридическими — к стандартному пакету документов добавляются учредительные, на сделке могут присутствовать представители организаций по генеральной доверенности, в шапке договора указываются реквизиты организаций и основания деятельности.
- Между физическим и юридическим – для каждой стороны применяются свои вышеуказанные требования.
С использованием доверенности
Законом допускается оформление сделки через доверителя. Прежде чем подписывать договор, необходимо внимательно изучить доверенность, а именно – то, какими полномочиями наделено доверенное лицо.
Подробную статью о заключении договора по покупке земли по доверенности читайте здесь.
Требуется ли заверение?
По закону договор купли – продажи участка заверять у нотариуса не обязательно. Рекомендуется это сделать, чтобы при возникновении спорных ситуаций оспорить документ было сложнее. Услуга платная. Обязательному нотариальному заверению подлежат соглашения с участием несовершеннолетних, недееспособных и долей.
О нотариальном заверении сделок можно узнать из нашей статьи.
Признание контракта недействительным
Имеются ситуации, при которых сделка купли – продажи признается недействительной.
Законодательная власть определяет несколько причин для отмены соглашения:
- условия противоречат нормам законодательства;
- сделка признана мнимой;
- не соблюдена форма соглашения;
- при заключении сделки были нарушены права третьих лиц;
- один из участников является недееспособным;
- договор заключался под угрозами.
С этой целью пострадавший вправе обратиться в суд с иском, приложив доказательства.
При признании судом факта нарушения будет иметь место одно из последствий:
- прекращение правоотношений,
- возврат имущества собственнику.
Обратите внимание! Купленный объект возвращается продавцу, если у сторон не было умысла по извлечению выгоды. Если возврат земли невозможен, производится денежная компенсация.
Если суд выявит умысел одной из сторон, имущество будет конфисковано, а пострадавшему – возмещен ущерб. Если оба участника имели противозаконные намерения, имущество конфискуют в пользу государства. При признании договора недействительной право собственности на землю аннулируется.
Юридическое сопровождение
Кроме нотариальных контор сопровождением сделок купли – продажи занимаются агентства, фирмы. За свои услуги они взимают плату в размере 3 – 10% от стоимости участка.
Цена зависит от целевого назначения ЗУ, отдаленности участка, наличия требуемых документов для заключения сделки. Сопровождением занимаются агентства Москвы, СПБ, Екатеринбурга, Новосибирска и других городов РФ.
Риски
С юридической стороны купля – продажа недвижимости – сделка сложная.
При подписании соглашения возможны подводные камни:
- завышенная стоимость земли;
- наличие обременений;
- возможность изъятия земли государством.
Риски возникают и при неправильном оформлении документов:
- при расхождении информации о ЗУ (неточное описание, ошибки в размерах и пр.),
- при отсутствии документального согласия от супруги (для состоящих в браке) или согласия от органов опеки (если надел принадлежит малолетнему лицу).
Заключение
Таким образом, оформить сделку купли – продажи ЗУ несложно. Главное – соблюдать условия, установленные законодательством.
Подразделы
Список статей
- Комментариев нет