Границы

Юридически грамотно определенные границы защищают собственника и его наследников от всех незаконных действий и споров с соседями по самовольному размещению на нем чужих объектов недвижимости.

Правильно оформленный участок тот, по которому информация имеется в базе ГКН. Это позволяет собственникам осуществлять необходимые операции и юридические сделки с ним, таких как продажа, раздел или сдача в аренду.

Для того чтобы правильно пройти процедуру межевания, собственнику потребуется знать действующее законодательство на момент ее проведения, и пройти все обязательные этапы.

Описание понятия

Граница земельного участка (ЗУ) — это основная линия, которая определяет его пределы, устанавливается в натуре на местности и регистрируется в обязательных документах: планах, схемах, чертежах, форма которых регламентируется законами и государственными актами в области землеустройства.

Границы оказывают большое влияние на стоимость ЗУ, обеспечивая его коммерческую привлекательность и являются основанием для получения разрешения от контролирующих организаций для начала строительства.

Важно! Информация о месторасположения границ — основная характеристика, идентифицирующая надел в системе земельных ресурсов РФ, в роли индивидуально определенной собственности.

Местонахождение границ земельного участка (ГЗУ) устанавливается посредством нахождения его координат, которые прописывают в графическую часть межевого плана.

Межевание — это обязательный комплекс инженерно-геодезических процедур, проводимый инженером кадастровой организации. Межевой план ЗУ должен быть согласован со смежными землепользователями.

Более подробно о том, что такое границы участка и какими они бывают, читайте здесь.

Какими законами регулируется?

Земельный участок, имеющий собственника, относится к объекту недвижимого имущества, обладающей особой спецификой, по этой причине взаимоотношения, образующиеся в связи с владением землей, регулируются специальной нормою закона — земельным.

Базовыми земельными законодательными актами являются Конституция и Земельный Кодекс. Нормативными актами органов федерального уровня определяются разные направления и процедура пользования землей.

Границы земельного участка регулируются следующими законами:

• ЗК РФ;
• ГК РФ;
• КоАП РФ;
• ФЗ №178 от 21.12.2001 г.;
• ФЗ №294 от 26.12.2008 г.;
• ФЗ № 101 от 24.07.2002 г.;
• ФЗ №137 от 25.10.2001 г.;
• ПП РФ №1300 от 03.12.2014 г.;
• Приказ об утверждении классификатора ВРИ земельных участков.

Поворотные и характерные точки

Каждый земельный надел обладает собственной конфигурацией, причем, в большинстве случаев, он не является правильным многоугольником. В ходе формирования межевого плана специалист, определяет место, где должны проходить ограничивающие линии, и подчеркивающие границы на общей площади территории, опираясь на поворотные точки.

Под ними понимают конкретные географические координаты — цифровое обозначение месторасположения точек ЗУ, при соединении их линиями образовывается замкнутая кривая, обозначающая границы участка.

Впоследствии кадастровый инженер, с соответствующей подготовкой, определяет по замкнутой области площадь участка. Установленные специалистом поворотные и характерные точки переносить никому не разрешается.

Даже если собственники участка и их соседи не соглашаются с установлением межи и полагают, что нарушены их земельные права, оспаривать установленные координаты можно выполняется либо в государственной структуре, проводившей межевание, но не позже чем в месячный срок, либо в суде.

Внимание! При самовольном перенесении точек лицом, не имеющем на то полномочий, его привлекают к административной ответственности с оплатой серьезного штрафа.

Подробнее с этой темой можно ознакомиться тут.

Схема разграничения

Схема границ — это визуальное изображение меж участка на кадастровом плане, где отображены все прилегающие наделы. На схеме обозначены номера всех прилегающих наделов и их площадь.

Выполнение схемы производится специальной организацией, обладающей правом на производство данного вида работ в ходе межевания надела на базе таких первичных документов:

• материалов территориального планирования и застройки;
• землеустроительных материалов;
• красных линий;
• документов по планировке территории;
• материалов об охраняемых и особых зонах;
• наличия территорий общего пользования.

При подготовке схемы должны учитываться все объекты перспективного строительства, по государственными, федеральным или региональным программами. В том числе и объекты незаконченного строительства.

Еще о схеме границ можно прочитать в этой статье.

Способы определения

Информация об участке отражается в огромном числе различных документов: технпаспорт БТИ, генплан, проекты строительства и границ отвода участка. Иногда между ними существуют серьезные отличия в определении границ.

Застройщик, подготавливая документы для строительства нового объекта или для продажи старого, должен руководствоваться правильным вариантом обозначение границ.

Согласно последним нормам земельного законодательства самые точные координаты указаны в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Для того чтобы выполнить корректировку по всем существующим документам, где неправильно указаны границы, собственник должен запросить сведения ГКН на электронную почту через Росреестр либо при персональном обращении в региональный кадастровый орган.

Если Росреестр не имеет нужных сведений о границах конкретного ЗУ в выписке ставится особая отметка, о том, что границы такого ЗУ не установлены.

В том случае, когда хранящаяся в ЕГРН информация содержит координаты характерных точек ГЗУ, которые были установлены с необходимой нормативной точностью для соответствующих групп земель, дополнительного уточнения ГЗУ не требуется.

Для определения границ владелец может обратиться на сервис «Публичная кадастровая карта» (ПКК), которая по адресу или кадастровому номеру, выдаст пользователю всю необходимую информацию, находящуюся в свободном доступе.

Пользователям, которые приняли решение, обратится к ПКК (pkk.rosreestr.ru.), нужно быть внимательными, поскольку у этого сервиса имеются сайты-двойники, которые смогут передавать неправдивую информацию.

Детальное описание всех способов определения границ ЗУ вы найдете здесь.

Основные варианты нахождения

Современным земельным законодательством в порядке приоритетности определены следующие варианты нахождения ГЗУ:

• На основании данных, обозначенных в документе о праве собственности на надел.
• По информации, обозначенной в документах, характеризующих местоположение ГЗУ при его формировании.
• По утвержденному проекту межевания ЗУ.
• По фактическому землепользованию, существовавшим 15 и больше лет по факту.

Как смотреть по кадастровой карте?

ПКК — самый популярный бесплатный онлайн-сервис портала Росреестра. На него можно перейти с вкладки Росреестра «Сервисы». Для того чтобы посмотреть границы по ПКК можно использовать кадастровый номер и ввести его в поисковую строку, после этого на экране монитора в левом углу откроется общая информация о земельном участке:

• тип;
• статус;
• адрес регистрации;
• вид собственности;
• стоимость по кадастровой оценке;
• площадь;
• данные специалиста, проводившего межевание;
• время внесения учетных данных ГКН.

Если на экране портала высветится информация «Без координат границ» либо площадь надела будет обозначена как декларированная, в этом случае собственнику потребуется выполнять межевание для уточнения координат участка.

Подробнее о том, как посмотреть границы участка по кадастровой карте — в другой статье.

Как узнать по адресу?

Вторым вариантом установления границ через ПКК является использования его фактического адреса.

Для этого в поисковую строку ПКК вводят адрес объекта, например, Московская область, при наборе первых букв, в строке появляется полное название области и требуется ее подтвердить, аналогично набирается район, например, Красногорский. Дальше на экране высветятся границы участка и полная информация на участок с КН: 50:11:0010417:534, координатами: 5.813839, 37.359779 и площадью участка 4 162 кв.м.

Дополнительное описание определения границ ЗУ по адресу можно найти в этом материале.

Что делать если ЗУ не имеет координат?

При обращении на ПКК, ЗУ возможно не будет иметь установленных координат, это происходит по разным причинам. Законодатель определил несколько таких категорий, самые распространенные — неучтенные и ранее учтенные ЗУ. К первым относят те, которые не состоят на учете ГКН согласно требованию законодательства.

Неустановленные ГЗУ часто становятся предметами споров и затяжных судебных рассмотрений. В связи с этим специалисты рекомендуют в такой ситуации сделать межевание участка. Исполнитель может представлять как частную, так и государственную структуру, главное чтобы организация была внесена в соответствующий реестр, с которым заказчик может ознакомиться на портале Росреестра.

После того как специалист выполнит все мероприятия по межеванию земли и поставит участок на учет, границы участка начнут отображаться на ПКК.

Что такое ЗУ без координат границ и как их определить, вы можете узнать здесь.

Порядок определения

После оформления договора с кадастровой организацией, специалист с выездом на место произведет нужные замеры.

В том случае, когда установлено ограждение, замеры будут проводиться по заборам. В противоположном варианте границы надела будут обозначены межевыми знаками.

При этом должны быть соблюдены такие правила: граница не должна пересекать красные линии, границ городов и поселков, а также смежных участков.

Весь порядок определения границ описан в другой публикации.

Согласование при межевании

Недостаточно только уточнить местоположение земельных границ. Для законности документа нужно, чтобы он был согласован по установленной законом процедуре с владельцами и соседями. Такое согласование может проводиться на собрании или в индивидуальном порядке с каждым из заинтересованных граждан.

Для того чтобы собрание было правомочным, специалист оформляющий документы на землю, должен пригласить всех участников по почтовому извещению с уведомлением. Даже если участник не придут, а извещение ему было направлено в установленном законом порядке, будет считаться что он согласен с границами, о чем будет сделана соответствующая надпись в кадастровых документах.

Также будет отдельно обозначено мнение участников, которые не согласны с установленными границами.

Важно! Все споры, которые не были урегулированы в процессе производства кадастровых документов разрешаются только в судебном порядке.

О необходимости и порядке согласования границ ЗУ при межевании мы рассказывали в этой статье.

Оформление акта согласования

Для закрепления согласия пользователей по границам участков на собрании или в индивидуальном порядке ответственный специалист оформляет установленный законом акт согласования, который размещен на оборотной стороне графического листа межевого плана.

Акт заверяется личными подписями всех участников либо их представителями, их паспорта указываются в акте согласования.

Образец акта согласования и полное описание данного документа вы найдете тут.

Процедура выноса границ в натуру

Это процедура, проводится по земельному законодательству, для того чтобы определить поворотные точки, а по ним границы надела земли.

Процедуру выполняют по договору между собственником и кадастровой организацией внесенной в реестр, как имеющей право на производство соответствующих видов работ или инженером членом СРО. В противном случае документы по границам участка будут считаться недействительными.

Более детально об этом вы узнаете здесь.

На местности

Далее по договоренности между заказчиком и исполнителем определяют тип межевых знаков для закрепления ГЗУ, а также из которого материала они будут выполнены.

Приказ Минэконом № 582 изданный в конце декабря 2009 г. четко уточняет материал межевых знаков — арматурные стержни или колышки из дерева.

После установления знаков кадастровый инженер приступает к оформлению пакета документов, после согласования которых, заказчик получает на руки акт приема-передачи межевых знаков – официальный документ, который может быть использован при разрешении любых земельных споров.

Много полезной информации на тему «как осуществить определение границ земельного участка на местности» вы найдете отдельно.

По координатам

Такой вариант по кадастровому законодательству является основным, наиболее точным и проводится главным образом с внедрением спутникового метода. Для этой цели применяют специализированное высокоточное оснащение, имеющее в своем составе GPS/Глонасс приемник.

В данное время функционирует 2 системы спутникового распознавания координат: GPS — США и ГЛОНАСС — Россия. Спутники расположены на высоте 19 тыс. км по системе географического позиционирования, которые с наибольшей точностью устанавливают по приемнику, размещенного около межевой точки — координаты в процессе триангуляции.

Здесь — дополнительно можно ознакомиться с определением границ земельного участка по координатам.

Что такое красная линия?

Красная линия считается одним из вариантов границ ЗУ. Несмотря на то, что по природе она аналогична ГЗУ, но юридически она сильнее, поскольку включает в себя не только земельные участки, а целостные территориальные округа, состоящие из большого числа таких частных наделов.

Красная линия — главный инструмент кадастрового регулирования и применяется при проектировании строительства. Благодаря этому инструменту устанавливают планировочную композицию территории: характеристики улиц, кварталов и других муниципальных пространств.

Полезная информация! Красные линии различают — «существующие» и «планируемые», и та и другая категория никогда не должна пересекаются другими границами.

Узнайте больше информации о красной линии на схеме участка — в этой статье.

Какие отступы учесть при строительстве?

Любое строение должно располагаться на установленном в законном порядке расстоянии от границ ЗУ. Это прежде всего связано с мероприятиями пожарной безопасности, а также требованиями санитарных норм и защиты инженерных сетей, которые могут быть расположена на площадке строительства.

Следует учитывать следующие нормы:

• СНиП 2.07.01-89;
• МГСН 1.01-99 п.9.1;
• ТСН 30-303-2000 п.10.15;
• СП 30-102-99 п.5.3;
• ФЗ №123;
• СанПин 2.2.1/2.1.1.1200.

Вся важная информация на эту тему — здесь.

О нормах для дома

При застройке должны быть соблюдены права соседей. Если дом планируется возвести таким образом, что будут нарушены нормы освещения (инсоляции) в соседних домах, строительство такого объекта не будет согласованы контролирующими органами: архитектурой, СЭС и пожарным ведомством.

При проектировании нового жилого здания существует общее правило – они должны выстраиваться на расстоянии не менее 3 м от границ надела.

Нормы отступа для дома описаны в этой публикации.

Для нежилых помещений

Для таких типов помещений расстояние устанавливается в зависимости от назначения объекта, так минимальное расстояние для бани – 3 м, при этом она не должна быть высокой и не закрывать доступ света в соседние помещения на высоте 6 м.

При строительстве туалета должно быть выдержано расстояние не менее 8 м от жилой застройки, отступление от ГЗУ не менее 1 м, при этом расстояние измеряется от цоколя до забора, установленного на ГЗУ.

Важно! Если застройщиком будет нарушено минимальное расстояние жилых и нежилых объектов до границы надела, то по решению суда такой объект может быть снесен.

При строительстве нежилых помещений также учитывают нормы отступа. Подробнее об этом — тут.

О видах нарушений

Согласно статистическим данным к самым распространенным видам нарушениям кадастрового законодательства относятся самовольный захват участка и нарушения при определении его границ. Они имеют разные последствия, так в первом случае на виновное лицо накладываются штрафные санкции, а во втором — должны быть восстановлены границы, в соответствии с законодательством.

Эти мероприятия являются дорогими, восстановление границ выполняется за счет виновной стороны, которую определяет суд.

Все виды нарушений и способы их устранения описаны — в этом материале.

Земельные споры

В последнее время увеличилось число судебных дел связанных с проведением кадастровых действий. Это в первую очередь обусловлено требования государства по легитимации прав земельной собственности и существующими разногласиями между соседями. Такие споры между членами дачных объединений связаны с тем, что земля садоводам выделялась без межевания и внесения в кадастровый учет.

Все иски, затрагивающие определения границ ЗУ предъявляются в судный орган по месту расположения земли, а не по месту жительства истца.

Споры о границах земельного участка:

Дополнительную информацию о типовых причинах споров о границах земельного участка и способах их разрешения вы найдете здесь.

Судебная практика

Рассматривая земельные иски, суду необходимо установить принадлежность части участка истцу или ответчику. Это невозможно справедливо решить без точного установления границ ЗУ. Если они не установлены по результатам межевания, а координаты участка отсутствуют в ГКН, суд от истца потребуются доказательства, что спорный участок ему принадлежит, а ответчик создает препятствия ему в использовании своей собственностью.

В этом случае доказательством будут считаться первичные землеотводные документы, а ориентиры — жилые и нежилые объекты, по результатам обмеров БТИ, отражающие более поздние фактические границы. Кроме того, суд потребует от истца доказать за счет каких видов земель возникла разница на участке. Если обоснования истца будут доказаны в ходе суда, он удовлетворит иск в его пользу, если нет — ему будет отказано.

Если судом будут установлены ошибки, которые были допущены в ходе межевания участков, результаты его будут признаны недействительными, суд примет решение о приведении нового межевания за счет виновной стороны.

Подробное описание судебной практики по наложению границ земельного участка мы разместили в этой статье.

Как выполнить изменения?

Изменение границ, как правило, происходит в процессе перераспределения участков или по решению суда, если они были установлены с нарушением действующего законодательства.

Причем в первом случае может быть только увеличение площади участка, а во втором, возможно, и уменьшение его.

Перераспределение участков может быть только для пустующих земель не имеющих собственников и других претендентов, граничащих со свободным участком, при этом новая площадь надела не может в суммарном выражении превышать размера, установленного администрацией конкретного района.

Если перераспределяется земля добровольно между двумя собственниками, то между ними должно быть заключено особое соглашение.

Процедура перераспределения может проводиться только в отношении участков, которые ранее прошли межевание. Для новых участков также должно быть проведено межевание, чтобы закрепить права на землю у новых собственников.

В этой публикации еще больше деталей о том, что такое изменение границ земельного участка и в каких случаях оно происходит.

Полезное видео

Определение границ земельного участка:

Заключение

Таким образом, границы земельного участка — это закрепленная в законодательном порядке линия, определяющая размеры, внесенная в ГКН на основе процедуры межевания. Она влияет на коммерческую привлекательность объекта недвижимости и не может быть изменена владельцем или его соседями.