Уведомление о начале строительства

В 2018 г законодатели решили упорядочить строительство индивидуальных жилых и садовых домов, в настоящее время вместо подачи заявления о разрешении на постройку нужно подавать местным властям уведомление о начале строительства.

Поправками в Градостроительном кодексе упростили процедуру возведения объектов ИЖС, оформление прав собственности, установили единые требования к использованию ЗУ по целевому назначению. Для этого разрешительный порядок изменили Федеральным законом на уведомительный.

Застройщику на основании законодательных нововведений не нужно спрашивать у госорганов разрешения на строительство, владельцу ЗУ достаточно уведомить местную администрацию о своих намерениях.

Характерные особенности документа

Уведомлением, направленным в надзорные органы застройщик сообщает, что:

• планирует построить, реконструировать жилой или садовый дом на своем земельном участке;
• не нарушает градостроительные правила и нормы;
• использует землю по целевому назначению.

Уведомление о начале строительства или реконструкции зданий, это документ, к заполнению которого нужно отнестись с особым вниманием. Потому что все сведения о ЗУ и параметрах строения, указанные в заявке будут проверены получателем – органом местного самоуправления.

На основании заключения специалисты принимают решение о строительстве объекта, при условии, что здание соответствует нормативным актам по заданному расположению, размерам на конкретном ЗУ, выясняют наличие или отсутствие ограничений и противоречий с законодательными нормами.

Администрация после проверки параметров, отправляет заявителю ответное уведомление. Если принято положительное решение выдают документ о соответствии, подобное действие служит согласованием строителя с исполнительной властью.

Начать строительство рекомендуется только после получения положительного решения, так как администрация может обнаружить нарушения, выдаст документ о несоответствии. Дом, построенный на основании подобного вердикта, принесет много хлопот, возникнут проблемы с регистрацией, судебные тяжбы из-за попыток узаконить постройку и уберечь от сноса.

Подобные разбирательства в правовых инстанциях, обычно заканчиваются не в пользу интересов застройщика, совершившего правонарушения.

Отличия уведомительного от разрешительного порядка

Когда вместо разрешения на строительство ИЖС и садовых домов застройщикам вменили подачу в администрацию уведомлений, законодатели изменили терминологию, но суть оставили прежней. Застройщик не спрашивает разрешения начать строительство, только уведомляет муниципалитет, но начать стройку не может пока не получит ответное уведомление с положительным решением.

Уведомительный порядок отличается от разрешительного меньшим количеством поданных документов, к заявке необходимо приложить:

• градостроительный план ЗУ, который разрабатывают на основании правил землепользования с застройкой в конкретном населенном пункте;
• схему, где детализировано, расположен планируемый объект с учетом строительных норм, ограничений, для получения разрешения нужно было прикладывать проект дома;
• застройщик по завершении строительства не подает прошение о вводе в эксплуатацию здания, а уведомляет о завершении стройки.

Строительство ИЖС и садовых домов разрешено на земле определенного типа. На строительство дач не нужно было получать разрешение, на садовые дома распространяется уведомительный порядок, как и на ИЖС. Теперь на законодательном уровне вместо понятия дачный участок используют термин садовая или огородническая земля.

На садовом участке можно строить жилые дома. На огороднических землях только хозпостройки, которые располагаются и примыкают к основному объекту. Когда ЗУ состоит в садовом некоммерческом товариществе, на земле подобного типа строят капитальные дома, чтобы жить, где можно прописаться. В огородном некоммерческом товариществе исключены подобные действия.

Законодательная регламентация

Цель законодателей упорядочить строительную сферу в области ИЖС и садовых домов через уведомительный порядок, возможно, достигнута, многие нарушения по определению исчезли. Остался человеческий фактор, который не может исправить ни один самый правильный закон. При этом задействованы разные законодательные нормы для урегулирования правовых нововведений:

• ФЗ-340 от 03.08.2018 г. внес изменения в Градостроительный кодекс РФ, введена ст. 51.1, где утверждено, что на основании поданного уведомления от застройщика о начале строительства, местные власти после рассмотрения параметров будущей постройки, решают одобрить или нет подобные намерения.
• Исходящий от Минстроя приказ №591 утвердил форму для подачи уведомления.
• В соответствии со ст.55 п.16 ГрК РФ заказывают техплан в кадастровой компании.
• ФЗ-218 от 13.07.2015 г регулирует закрепление прав на землю, на которой планируется строительство.
• ФЗ-404 от 08.12 2020 г. – упрощена регистрация садовых домов и ИЖС, дачная амнистия продлена до 01.03.2026 г на основании внесенных изменений статьей 70 законодательного акта о государственной регистрации недвижимого имущества и статьей 16 об изменениях в ГрК РФ.

Продление дачной амнистии касается строительства не только земель, где ведется садоводство, но и личных подсобных хозяйств в границах определенных поселений. Закон ввел требования к недвижимости, которая должна соответствовать параметрам зданий из категории ИЖС.

Если в уведомлении о начале возведения дома отсутствуют сведения, указанные в ст. 51.1 ГрК РФ части 1 или нет документов, которые предусматривают пункты 2- 4, ч.3, органы, уполномоченные на выдачу разрешений – федеральной, региональной исполнительной власти или местного самоуправления, возвратят по закону застройщику уведомление с прилагаемой документацией, рассматривать их не будут, но причину возврата укажут. Такое уведомление о начале строительства будет считаться как ненаправленное.

Зачем подают, нужно ли это?

Государственные органы уведомляют о планах постройки садового или жилого дома на ЗУ, чтобы подтвердить:

• земельный надел подходит для капитального строительства;
• здание не мешает соседним участкам;
• соблюдение градостроительных и строительных норм, правил, требований целевого назначения земли.

Уведомлением местных властей или госстройнадзора решаются комплексные задачи. Владелец земельного участка может строить и без сообщения о своих планах, только впоследствии построенное здание нельзя будет узаконить, поставить на кадастровый учет, внести в Росреестр, получить выписку из ЕГРН о получении недвижимости в собственность.

Какие требования предъявляются к объектам?

К объектам ИЖС относятся отдельно стоящие дома. Здание должно характеризоваться:

• наличием не более 3-х этажей, на многоэтажный дом получают отдельного вида разрешение;
• высотой в пределах 20 — м.

Кроме этого здание должно быть:

• предназначено для проживания;
• состоять из комнат для бытового или иного использования;
• неделимым, не разделенным на самостоятельные объекты.

Садовый дом от жилого здания отличается сезонным пребыванием в данной постройке.

К земельному участку тоже предъявляются требования, земля не должна пересекаться с категориями наделов, где строительство ИЖС запрещено. На схеме планируемого строительства необходимо указать 3-х метровые отступы от граничащих участков.

Процедура подачи извещения о планируемом ИЖС

Документ на согласование постройки подают в муниципалитет, в федеральный или региональный орган исполнительной власти местного самоуправления. Прием уведомлений от граждан ведут:

• при личном обращении в администрацию с пакетом документов;
• посредством почтового отправления;
• через МФЦ на бумажном носителе;
• через Госуслуги в электронном виде.

Уведомление заполняют по форме, которая состоит из 4-х разделов, где в каждом содержатся сведения:

• о застройщике с указанием паспортных реквизитов, места прописки, ФИО;
• о земельном наделе с отражением адреса, кадастрового номера, вида использования земли, данных о собственности из правоустанавливающих документов;
• о планировке объекта строительства с указанием типа садового или жилого дама, цели подачи документа на реконструкцию или строительство, параметров строения по площади, этажности, высоте, приграничных отступов;
• о схематичном изображении дома с точным расположением и учетом отступов от границ.

В качестве приложения потребуется копия гражданского паспорта, правоустанавливающий документ, выписка из ЕГРН.

Все тонкости и нюансы подачи данного документа — в этой статье.

Особенности оформления через Госуслуги

Просто и удобно сообщать госорганам о начале строительства через Госуслуги. В личном кабинете пользователя веб портала имеется персональная информация, реквизиты паспорта. На онлайн платформу загружают форму, куда автоматически будут перенесены имеющиеся сведения, останется только дополнить:

• кадастровым номером с адресом ЗУ:

  

• информацию о покупке участка, в порядке очередности заполнять обязательные поля, предоставленные системой:

  

  

Портал Госуслуг позволяет скачать любой файл из интернета, выбрать на компьютере. Для 4-го пункта можно нарисовать схему расположения, указать отступы, а когда уведомление будет полностью заполнено, загрузить и прикрепить файлы, недостающие для полноты информации.

Отдельная публикация на эту тему — здесь.

Получение документа о соответствии или несоответствии стройки или реконструкции

Вначале застройщик подает на проверку надзорным органам по очереди уведомления:

• о планируемом строительстве или реконструкции объекта недвижимости;
• об измененных параметрах постройки;
• о завершении строительства здания.

Сотрудники уполномоченного органа получают заявку, запускают проверочную процедуру. Первым этапом проверяют документальный состав, правильность заполнения формы, обязательных полей. Рассмотрение прекращают и сразу возвращают документы с мотивированным отказом, если нет сведений, не полностью укомплектован документальный пакет.

Только при правильном оформлении уведомления уполномоченный орган начнет рассматривать, изучать и проверять:

• категорию ЗУ;
• параметры строения с расположением и отступами;
• наличие правоустанавливающих прав застройщика на земельный надел.

В итоге принимается решение на выдачу застройщику уведомления:

• о соответствии будущей постройки строительным нормам, при надлежащем использовании ЗУ в соответствии с целевым назначением, градостроительным регламентом, территориальностью границ, правильности расположения земельного участка;
• о несоответствии постройки параметрам, размещению на ЗУ, которое не подходит для строительства ИЖС и садовых домов.

Формально уведомление о соответствии/несоответствии строительным нормам является ответом на запрос застройщика. Его выдают после тщательной проверки уполномоченными лицами, указанных в поданном документе данных с фактическими показателями.

О получении уведомления о соответствии/несоответствии строительным нормам подробнее в другой публикации.

Сообщение об окончании постройки

Завершение строительства частного или садового дома всегда праздник.

Чтобы не омрачать радостных впечатлений, нужно уведомить власть, что стройка завершена. Для этого документа есть специальная форма. После заполнения разделов, к заявке прикладывают:

• техплан;
• квитанцию, что оплачена госпошлина.

Сотрудники от уполномоченных органов проведут комплексную проверку документальных с фактическими параметрами, фактами, подтверждающими о соблюдении всех законодательных требований. Застройщик получит в ответ уведомление, которое указывает на соответствие/несоответствие нормам.

При положительном ответе начнется процедура постановки на кадастровый учет. Если здание не пройдет проверки, придется искать выход, как его узаконить.

Еще больше информации о подаче уведомления об окончании строительства дома — тут.

Какие сложности возникают?

Подать готовое, правильно оформленное уведомление на электронном или бумажном носителе, трудностей не вызывает. Сложности возникают при самостоятельном заполнении формы, когда:

• не указывают требуемых сведений, такой документ не будут рассматривать, вернут застройщику;
• параметры строения не соответствуют правилам землепользования, планировки территории, градостроительному законодательству;
• объект нельзя строить на данном виде земли.

Здание без документов не подлежит регистрации, его невозможно использовать по своему усмотрению, продавать, передавать в наследство. Если дом строится с будущей перспективой, его существование подтверждают не голословно, а документально. Для этого нужен первый основной документ: уведомление о планируемом строительстве.

Что делать после?

Казалось бы, дом построен и все трудности позади. Но впереди целый ряд оформительных процедур со своими сложностями и нюансами.

В идеале администрация, рассматривающая заявку на завершение строительства, должна все проверить, отправить в Росреестр пакет документов и выдать готовую выписку из ЕГРН.

Практика показывает, что застройщику самостоятельно приходится получать документ о соответствии строительства.

Если вдруг сотрудники, уполномоченные проверять постройку, обнаружат нарушения, придется собирать дополнительные справки и подтверждения, обращаться к кадастровому инженеру за грамотным техпланом, а к земельному юристу не только за консультацией, но и за оказанием помощи в принятии эффективных мер.

Полезное видео

Уведомление о строительстве жилого дома, что это такое, как согласовывать, какая последовательность:

Заключение

Разрешения на строительство больше не требуется. Уведомительный порядок тоже скрупулезная процедура, которая требует точного оформления нескольких уведомлений. Получение положительного ответа от административного органа на все заявки, открывает доступ к регистрации кадастрового учета в Росреестре. Завершающим этапом служит выписка из ЕГРН.