Особенности пролонгации договора аренды земельного участка

По завершении срока аренды стороны сделки имеют право продлить его. Законодательство предусматривает несколько способов пролонгации, каждый из которых имеет нюансы.

Вопросы, касающиеся предоставления земельных участков в аренду, регулируются Земельным и Гражданским кодексами.

Правила составления договора регламентированы статьей 22 ЗК.

Статья 610 Гражданского кодекса гласит, что договор найма считается заключенным на неопределенный период, если в нем не указаны сроки аренды. Способы продления соглашения обозначены в статье 621 ГК.

Условия

Продление использования арендуемой территории возможно при соблюдении условий.

К основным из них относятся:

• Обоюдное согласие сторон;
• Наличие административного решения при возникновении нюансов или по договоренности участников (когда владельцем выступает муниципальная власть);
• Подача заявления за до завершения срока аренды;
• Отсутствие нарушений пользования землей;
• Наличие судебного постановления при возникновении разногласий.

Все условия пролонгации перечислены в п. 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

О намерении продлить найм арендатор должен оповестить арендодателя заранее путем подачи письменного заявления. Условия меняются в зависимости от способа пролонгации.

Независимо от выбранного варианта участниками сделки должны оставаться те же лица.

Способы продления

В соответствии с правилами гражданской законодательной власти, продление договора найма возможно тремя способами:

• Подписанием нового соглашения (сторонами сделки выступают те же);
• Заключением дополнительного договора (с поправками);
• Автоматически (факт должен указываться в основном соглашении).

Вариант продления выбирают стороны.

Чаще срок действия продлевается автоматически, когда ни от одной из сторон не исходило инициативы. То есть, если договор не был расторгнут надлежащим образом, он считается автоматически продленным на тот же период и на тех же условиях.

Чтобы усилить гарантии использования, участники сделки составляют допсоглашение, в соответствии с которым условия аренды сохраняются (или вносятся несущественные изменения), появляется возможность сдачи территории в субаренду (при согласии собственника).

Дополнительное соглашение отдельно от основного договора самостоятельной юридической силой не обладает.

Сложности возникают при продлении договора аренды муниципальной или государственной земли. Если арендатор не выявляет инициативы в пролонгации, по завершении срока найма государство выставляет участок на аукцион.

Аренду муниципальных территорий продлевают по согласованию, посредством участия в торгах или через суд.

Перезаключение

Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.

Если земля принадлежит государству или местной власти, придется участвовать в аукционе. Арендаторы, согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, вправе пролонгировать договор без торгов в двух случаях:

• Земля предоставлена в аренду физ- или юрлицу без проведения аукциона (искл. — случаи, предусмотренные п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
• Земля предоставлена физлицу на торгах для ведения садоводства.

Порядок действий:

1. Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении. В заявлении содержатся:
   • № и дата заключения предыдущего договора;
   • данные о земельном наделе (местоположение, площадь, кадастровый номер);
   • срок продления;
   • список прилагающейся документации.
2. Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.
3. Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.
4. Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).

Далее можете ознакомиться с фото договора:

Для обращения в Росреестр понадобятся:

• Паспорт;
• Договор в двух экземплярах;
• Кадастровый паспорт на землю;
• Учредительные бумаги (если одна из сторон юридическое лицо);
• Квитанция об оплате пошлины.

Если справки подает доверенное лицо, предоставляется заверенная доверенность. За регистрацию физическому лицу придется заплатить 2 тысячи рублей, юридическому — 22 тысячи. Процедура занимает 1 неделю.

Перезаключение договора применяется, если срок действия арендных взаимоотношений превышает 1 год. Когда будет оформлено новое соглашение, старое теряет правовую силу.

Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.

В соответствии с гражданской законодательной властью арендатор, пользующийся землей, обладает преимущественным правом пролонгации. При этом территорию не выставляют на аукцион. При условии, что наниматель добросовестно исполняет условия соглашения. Для пролонгации документа арендатор должен подать заявление арендодателю и ожидать ответа.

Если арендатор использует территорию для индивидуального строительства, он имеет приоритетное право продлить договор найма.

Если арендодатель передаст права найма территории, на которой возведена постройка, другому человеку, подобное действие будет считаться противоправным.

• Скачать бланк заявления с просьбой о продлении
• Скачать образец заявления с просьбой о продлении

Дополнительное соглашение

Порядок продления договора путем подписания дополнительного соглашения практически не отличается от предыдущего варианта, но процедура проходит быстрее и проще:

1. Письменное обращение к собственнику участка с просьбой продлить наем посредством подписания допсоглашения. Главное, чтобы срок действия основного договора не завершился до этого момента.
2. Согласование новых сроков и подписание дополнительного соглашения. Условия можно оставить прежними или внести поправки.
3. Регистрация документа в Росреестре.

В службу регистрации с заявлением обращается один из участников сделки.

Размер государственной пошлины составляет 350 рублей для физлиц и 1 тысячу рублей для организаций.

Дополнительное соглашение должно иметь письменную форму. В структуре документа фигурируют данные сторон, предмет сделки, новые сроки и пункты об изменившихся условиях (при наличии таковых).

Составление дополнительного соглашения неприменимо к муниципальным и государственным территориям — продлить наем таким путем не удастся.

• Скачать бланк дополнительного соглашения
• Скачать образец дополнительного соглашения

Как продлить автоматически?

Если срок действия аренды истек, а стороны сделки не изъявили желания расторгнуть ее, договор считается автоматически продленным. Старое соглашение продолжает иметь силу в течение того же периода, пункты остаются прежними. Заново регистрировать документ не нужно.

Чтобы расторгнуть автоматически продленное соглашение в одностороннем порядке, потребуются весомые причины.

Основания для отказа

Рассматривая заявление нанимателя, собственник может отказать в пролонгации.

Причины отказа:

• Изъятие территории из оборота;
• Нахождение земли в резерве;
• Использование не по назначению;
• Наложение обременения на участок;
• Наличие долгов по арендной плате.

Отказ оформляется письменно и вручается заявителю.

Если собственник отказал в продлении на законных основаниях, но сдал надел снова в течение года, или же у арендатора имеется приоритетное право на продление соглашения, решение можно обжаловать в районном суде.

В исковом заявлении указывается, на каких основаниях получен отказ в пролонгации. К иску приложить выписку из решения и доказательства добросовестного исполнения пунктов договора.

Если судья одобрит заявление, оно станет основанием продления аренды.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о правильном написании условий пролонгации в договоре.

Заключение

Таким образом, продление договора найма требуется, если завершился срок его действия или сменился собственник участка. Законодательство выделяет 3 способа пролонгации. Какой выбрать — решают стороны сделки по итогам договоренности.