Как грамотно составить договор субаренды земельного участка: важные моменты

У участников земельных арендных отношений есть право передать все или часть своих прав третьему, заинтересованному лицу. Чаще всего это касается передача земли в субаренду.

Эта коммерческая сделка направлена на получение выгоды от переоформления своих прав арендатора по уплате ставки за использование надела по более высокой цене.

Такая ситуация может возникнуть, если первоначальный арендатор признает, что он не имеет фактической возможности использовать надел по назначению, оговоренному в соглашении с собственником земли.

Он находит заинтересованное лицо, которому необходима земля под ведение сельскохозяйственной или иной деятельности, и заключает с ним субарендный договор.

Фактически, в правоотношения между истинным собственником и первоначальным пользователем надела вступает третье лицо, на которого передаются те же права арендатора, что оговорены в обоюдном двухстороннем соглашении.

Срок сделки не может превышать время пользования землей, указанного в договоре.

Отличия аренды от субаренды

Законодательная регламентация субарендных отношений сторон закреплена в Гражданском и Земельном Кодексе:

1. Если одной из сторон арендной сделки является муниципальный или государственный орган, то нормативное регулирование лежит в области Земельного права – ст. 22 ЗК РФ.
2. Если собственником земли будет гражданин, то применяются положения Гражданского Законодательства – ст. 615 ч. 2 ГК РФ.

Все финансовые вопросы по оплате ставки за пользование землей решаются с первым участником сделки, а тот, в свою очередь, переводит оплату собственнику надела. Здесь может прослеживаться коммерческая выгода, чаще всего первоначальные условия оплаты отличаются от тех, которые оговорены с субарендатором в большую сторону.

По закону арендовать землю у государства могут только российские граждане, а вот передать свои права по субаренде можно любому лицу, в том числе и иностранцу.

Земля приобретается для определенных целей, например, для выращивания сельхозпродукции или добычи полезных ископаемых. Все, что будет выращено или добыто из недр земли, будет принадлежать только субарендатору.

В чем особенность процедуры?

Если действие договора найма земли не превышает пятилетний срок, то можно не уведомлять владельца участка о переоформлении прав арендатора. Но во всех остальных случаях сделать это следует обязательно.

Необходимо зарегистрировать новые правоотношения в Росреестре и получить выписку. Тогда субарендатор будет пользоваться наделом на законных основаниях.

Условно особенность субаренды заключаются в следующем:

1. У субарендатора есть право только на использование земли, заявлять о других полномочиях, например, оформить ее в собственность, он не может.
2. Третье лицо соглашения об аренде обязано соблюдать требования, выдвинутые не только первым арендатором, но и истинным владельцем надела.
3. Срок действия субарендных земельных отношений не может превышать время, оговоренное основным договором найма земли.

Как правильно оформить документ?

Лицо, желающее оформить субаренду надела, перед заключением договора должно проверить:

1. Есть ли в первоначальном арендном соглашении пункт о возможности передачи земли в субаренду.
2. Документальное описание участка с фактическим состоянием – есть ли в них различия.
3. Особое внимание следует уделить составлению акта приема/передачи, если какие-то важные детали упустить, то при возврате участка владелец может потребовать устранить имеющиеся недостатки, не отмеченные в акте. А доказать, что в этом состоянии земля передавалась субарендатору, будет уже невозможно.

Главным критерием будет являться основной договор с первоначальным арендатором, а субарендное соглашение оформляется на его основе, только добавляется третий участник сделки.

Документация

Для оформления субарендного соглашения необходимо подготовить комплект документации:

• копия первоначального арендного договора с владельцем земли;
• полное описание надела: в него включают список имеющихся на нем растений, зданий, точные характеристики, площадь, местонахождение и разрешенное использование;
• технический и кадастровый паспорт, с указанием привязки границ к местности;
• согласованный сторонами график внесения платежей;
• выписку из Росреестра о принадлежности участка собственнику на момент совершения сделки;
• акт приема/передачи земли, в нем могут быть отмечены несогласия сторон по определенным характеристикам или описанию надела;
• протокол о проведении согласования возникших разногласий;
• если границы не согласованы с соседями, то потребуется акт о том, что разногласия по границам отсутствуют.

Составление соглашения

Составление соглашения должно соответствовать определенным правилам, оно должно отображать:

1. название – договор о субаренде;
2. место и дату составления;
3. сведения о сторонах – личные данные арендатора и субарендатора, паспортные данные, место регистрации каждого участника оглашения;
4. описывать основания – данные о первичном арендном договоре, номер регистрации в Росреестре, дата оформления;
5. раздел предмета договорных отношений – в этом пункте дают описание участка, его технические и кадастровые сведения, месторасположение, почтовый адрес, общую и передаваемую площадь участка, сведения о строениях;
6. подробное описание прав и обязанностей сторон сделки;
7. способы оплаты за пользование участком – пункт должен содержать размер оплаты, дату перечисления денег, возможность изменения субарендной ставки;
8. мера ответственности за нарушения условий договора;
9. срок заключения соглашения;
10. другие сведения – кол-во экземпляров, способ разрешения конфликтных ситуаций, сведения о реквизитах для перечисления средств, список прилагаемых документов;
11. личные подписи участников сделки, либо доверенного лица.

• Скачать бланк договора субаренды земельного участка
• Скачать образец договора субаренды земельного участка

На что обратить внимание?

В обязанности первоначального нанимателя входит:

1. Передать надел в установленный соглашением срок.
2. Уведомить истинного собственника о субаренде земли с третьим лицом.
3. Отслеживать целевое использование переданного участка.

Субарендатор обязан:

1. В срок проводить оплату за использование земли.
2. Следить за переданной ему недвижимостью, не допускать противоправных действий на ней.

В разделе «Права…» следует прописать надлежащий вид деятельности, возможность возвести постройки, если это допускает первоначальный арендный договор.

Также необходимо сделать отдельную оговорку на возможное расторжение соглашения, если оплата не будет поступать вовремя, или на участке будет вестись запрещенная законом или нецелевая деятельность.

Заключение сделки

Если у сторон нет замечаний по смыслу заключаемой сделки, то они подписывают договор, тем самым подтверждая факт состоявшихся юридически значимых действий.

Если собственник не согласен с оформлением субаренды, то посреднический с третьим лицом договор признается недействительным.

Также необходимо уточнить, допускает ли основной арендный договор оформление субаренды, если есть прямой запрет, то сделку совершить будет невозможно.

Момент заключения соглашения является точкой отсчета налогообложения, налог будет исчисляться не со дня прохождения регистрации перехода права использования, а с момента его фактического заключения.

Регистрация прав субарендатора

Если срок субаренды превышает календарный год, то переход права владения участком подлежит регистрации. Но он не будет иметь законной силы, пока не пройдет регистрацию в Росреестре.

Подать документы можно непосредственно в любое отделение государственной организации учета и Кадастра, через МФЦ либо направить заказное письмо с описью вложения документов.

Через 30 суток после подачи комплекта документации в реестре будут изменена запись о временном владельце участка на субарендатора. На этом основании необходимо взять выписку, подтверждающую, что все юридические действия с соглашением подошли к логическому завершению.

Какие могут быть наложены ограничения в использовании земли?

В иных случаях аренда земель может быть ограничена сервитутом – запретом на использование определенных участков, если в техническом плане указано:

1. Наличие газопровода, водоснабжения или канализации, которые проложены в недрах границ выделенного под аренду участка.
2. Присутствие столбов линий электропередачи, связи, другие коммуникационные сооружения.

Все эти сведения должны содержаться в первоначальном арендном договоре, а при оформлении субаренды они автоматически переходят на третье лицо.

На деле это означает, что оговоренные участки земли не могут использоваться субарендатором по своему усмотрению, то есть выделенные части участка должны оставаться неизменными на весь срок действующих соглашений.

Заключение

Подобные сделки по субаренде распространены в области земельных отношений, поскольку приобрести надел на торгах, как это регламентируется законом, не всегда возможно – нет определенных льгот, или лицо является подданным другого государства.

Поэтому важно заранее изучить порядок проведения сделки, чтобы не совершить ошибок.