Описание схемы границ земельного участка и в каких случаях она необходима

Схема расположения земельного участка (ЗУ) представляет собой план местности, на котором изображены границы образуемого ЗУ (или нескольких участков) на кадастровом плане территории.

На ней должна быть указана площадь всех образуемых ЗУ. В случае, когда таких участков 2 или более, ставятся также их условные номера. Документ составляется на основе данных кадастра.

Требования к схеме границ земельного участка регламентируются приказом Минэкономразвития РФ №762 от 27.11. 2014 г., приложениями № 1 и № 2 к этому приказу, а также ст. 11.10 Земельного кодекса РФ (закон, утверждающий соответствующие изменения в ЗК, начал действовать с 01.03.2015 г.).

Что такое инструкция по межеванию?

Инструкция по межеванию земель – это такой нормативный документ, который был утвержден Роскомземом в апреле 1996 г. В нем установлен порядок, в соответствии с которым следует выполнять разграничение земель, а также сформулированы требования, предъявляемые к каждой стадии межевания и к документированию результатов этой процедуры.

Проще говоря, эта инструкция – прямое руководство по определению и дальнейшему утверждению границ земельного надела.

Полномочиями по контролю за соблюдением предусмотренного инструкцией регламента обладают территориальные подразделения Роскомзема.

Данный нормативный акт на сегодняшний день является действующим.

Его положениями руководствуются специалисты в процессе определения границ землевладений.

Для инструкции по межеванию разработано несколько приложений. В их число входят образцы технических заданий, чертежей и иной документации.

В 2003 г. инструкция была дополнена «Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства».

В каких случаях необходима

Такая схема потребуется в случае образования нового надела земли либо при юридически значимом изменении существующих наделов.

Она необходима в следующих ситуациях:

1. В случае разделения одного землевладения на несколько долей или при объединении
   нескольких земельных участков, если эти земли к моменту изменения границ находились в частных
   владениях. Такими участками в соответствии с российским законодательством могут являться земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, а также садово-огородные и дачные участки.
2. При изменении границ земель, формально находящихся в собственности государства.
3. В ситуации, когда необходимо выделить участок земли, принадлежащей муниципалитету, для его передачи гражданину или организации. Схема понадобится как при получении муниципальной земли в постоянное пользование, так и в случае оформления на нее арендного договора.
4. Если администрация поселения изымает землю у ее владельца, когда это необходимо для нужд государства или муниципалитета.
5. В случае, когда запланировано проведение аукциона. Для организации аукциона подается соответствующее заявление, к которому прилагается схема земельного участка. Далее публикуется объявление, после чего в течение 30 дней идет сбор заявок.Организацией проведения аукциона (и необходимых для него процедур) занимается муниципалитет. Но если была получена только одна заявка, заявитель приобретает ЗУ без аукциона. В последнем случае он сам должен позаботиться о проведении его межевания.
6. Когда имеется возможность приобрести землю без проведения торгов. Отличительной особенностью данной ситуации является то, что схему границ угодья можно предъявить напечатанной на бумаге.
7. Для того, чтобы легализовать прирезки (это прилегающие к землевладению участки, которые были самовольно захвачены гражданином и стали как бы принадлежать ему, если отсутствуют претензии третьих лиц), которые находятся во владении гражданина.

В соответствии с правилами, установленными инструкцией по межеванию, определение границ земельного участка является необходимой процедурой для оформления земли в собственность.

Об этом следует помнить гражданам, которые заинтересованы в легализации своих участков в соответствии с действующей сейчас программой дачной амнистии.

Кто занимается подготовкой

Администрация

В общем случае подготовка схемы границ ЗУ выполняется исполнительным органом государственной власти или административным органом муниципального образования.

Соответствующую заявку можно подать на сайте Росреестра (заявителю предварительно следует на нем зарегистрироваться).

Самостоятельная подготовка

Если необходимо подготовить схему земельного участка, который предстоит образовать путем его выделения из муниципальной земли, а проведение торгов при этом не планируется, организацией соответствующих работ может заняться сам гражданин.

Допускается также самостоятельная подготовка схемы в случае проведения аукциона по продаже или выделения в аренду образуемого участка.

Исключение составляют земли, которые располагаются на территории городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь).

При выделении ЗУ, располагающегося на территории, принадлежащей государству или муниципалитету, схему расположения может подготовить лицо, которому эта земля выделяется. Для граждан такой порядок допускается при получении земли в безвозмездное пользование или оформлении аренды.

Если участок подлежит изъятию для государственных или муниципальных нужд, схему вправе подготовить лицо, в пользу которого он изымается.

В случае, когда образование нового земельного участка происходит в результате перераспределения наделов, принадлежащих гражданам, которые предназначены для ведения личного хозяйства или строительства частного жилья, соответствующие схемы могут подготовить владельцы таких угодий. Это относится также к землям, являющимся собственностью РФ или населенных пунктов.

Несмотря на то, что в этих ситуациях допускается самостоятельное изготовление плана границ, для многих граждан эта процедура может оказаться достаточно сложной. Не каждый человек имеет навыки составления топографических карт и работы с графическими редакторами.

Кадастровый инженер

Согласно требованиям законодательства схема границ земельного участка должна быть привязана к кадастровому плану территории.

Дополнительные затруднения могут возникнуть из-за того, что не всегда известны координаты располагающихся рядом объектов. Поэтому во многих случаях целесообразно для подготовки схемы расположения земельного участка воспользоваться услугами кадастрового инженера.

С выездом

Если в кадастре отсутствуют необходимые сведения для составления документа либо их недостаточно, для его составления инженер может выехать к местоположению участка.

Там он проведет все нужные для составления чертежа измерения и определит точные координаты объекта.

Заказывать проведение работ с выездом кадастрового инженера имеет смысл, когда точно известно, что администрация муниципалитета одобрит выделение надела гражданину.

В противном случае расходы будут неоправданными.

Без выезда

В ситуации, когда в кадастре содержатся все данные, требующиеся для составления схемы, выезд инженера на участок не обязателен. Ведь всю нужную информацию он может получить камерально (с помощью кадастровой карты).

Финансовые затраты в таком случае будут меньше, чем при выезде специалиста.

Особенности

В процессе подготовки схемы расположения земельного участка необходимо учитывать:

• требования законодательства, определяющие правила пользования землей и застройки;
• положения утвержденной документации, касающиеся территориального планирования;
• требования документации по землеустройству;
• проект планировки территории;
• расположение территорий, находящихся в общем пользовании;
• «красные линии»;
• фактическое расположение границ землевладений;
• местонахождение построек на местности (включая те, возведение которых еще не завершено);
• в определенных законодательством случаях необходимо принимать во внимание положение об особо охраняемой природной территории и расположение зон для территорий с особыми условиями использования.

Гражданину, не обладающему достаточной компетенцией, не всегда легко во всем этом разобраться. Поэтому для составления схемы при наличии каких-либо неразрешенных сомнений лучше обратиться к специалисту.

Как выглядит образец

Схема расположения земельного участка оформляется в соответствии с приказом Минэкономразвития № 762. Этот документ бывает двух разновидностей:

1. Для перераспределения земель уже имеющихся участков (в случае выполнения дорезки к землевладению). Ее образец можно посмотреть здесь
2. Для образования нового надела смотрите по ссылке

Они отличаются только в одном: в первом случае изображается не только участок, который должен получиться в итоге, но и изначальная территория, к которой должна присоединиться другая земля.

Схема изготавливается в форме электронного документа. Если надел предоставляется гражданину без проведения торгов, то по его желанию она может быть выполнена на бумажном носителе.

Что отображается в документе

Чертеж, на котором показано расположение угодья и отображаются его границы, должен содержать:

• межевые границы территории землевладения;
• условные номера всех наделов, которые должны быть образованы согласно схеме расположения земельных участков (если таких участков несколько);
• информацию о площади образуемых участков земли;
• координаты, отображающие точное местоположение землевладения (или адрес);
• кадастровый номер объекта недвижимости или квартала;
• сведения о проектной мощности каждого надела (если их 2 или более);
• информацию о категории земли участка.

План обязательно должен быть дополнен системой условных обозначений.

В документ со схемой расположения участка включается текстовое описание. В нем присутствуют наименование документа, его номер, дата утверждения, а также наименование органа административной власти, которым он был утвержден (такими полномочиями обладают органы муниципальной или государственной власти).

Если в районе, где располагается участок, имеются зоны особого пользования, сведения о них также включаются в это описание.

Основания для отказа в утверждении

По итогам рассмотрения заявления об утверждении схемы уполномоченный орган проверяет, соответствует ли выделение участка и оформление документа требованиям закона. Если какие-либо предписания законодательства не были соблюдены, в утверждении документа администрация вправе отказать.

Основания для отказа могут быть следующие.

1. Оформление документов произведено некорректно. Не соблюдены предписания по оформлению схемы, в документах присутствуют фактические ошибки или опечатки, приведена не вся необходимая информация. В таких ситуациях документ нужно будет переделать и снова передать на рассмотрение административному органу.
2. Площадь, указанная в документе, не соответствует реальным размерам участка (в случае, если на схеме она более чем на 10% больше, чем в действительности).
3. На территории угодья располагаются объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам или государству.
4. Земля на момент подачи заявления является собственностью дольщиков.

Также отказать могут и по следующим причинам.

1. Установлен факт наличия на территории участка пересекающихся границ (территория одного надела частично накладывается на другой или полностью с ним совпадает).
2. Территория является частью ранее утвержденного межевого плана.
3. Не были соблюдены требования, установленные для особо охраняемых природных территорий.
4. Установлено, что место, на котором располагается угодье, в будущем запланировано использовать для обеспечения внедрения проектов, направленных на развитие определенной местности.

В отдельных случаях может получиться так, что администрация поселения изменит целевое предназначение земли уже после того, как заявление подано. К сожалению, в такой ситуации в утверждении схемы также будет отказано.

Заключение

Составление схемы расположения границ земельного участка требуется при образовании нового земельного угодья или изменении существующего. На ней изображены границы надела на кадастровом плане и показано его местоположение. По сути это план участка, утвержденный административными органами.

Полномочиями по изготовлению данного документа прежде всего наделены органы муниципальной или государственной власти.

В ряде случаев, предусмотренных законом, допускается его самостоятельное изготовление самим заинтересованным гражданином. Однако это требует от него определенных навыков работы по составлению топографических карт.

Также необходимо учитывать многие нюансы отечественного законодательства, ведь при несоблюдении требований нормативных актов в утверждении схемы могут отказать.

Чтобы получить качественно выполненную схему, полностью соответствующую требованиям закона, лучше обратиться к специалистам. Заказав изготовление документа у кадастрового инженера, можно сэкономить немало времени и сил, а также свести к минимуму финансовые затраты.