Типовые причины споров о границах земельного участка и способы их разрешения

При возникновении споров относительно установленных границ земельного участка решение таких вопросов осуществляется с учетом регулирующего законодательства.

К нему относится Земельный и Гражданский кодекс РФ и нормативные акты, определяющие порядок установления межей.

Способ урегулирования возникшего спора о границах земельного участка определяется на основании причины обращения.

Также, выбор метода разрешения спора зависит от наличия доказательной базы, на основании которой может инициироваться судебное разбирательство.

Законодательная база

Рассмотрим основные законы и нормативные акты, на которые можно опираться при возникновении необходимости урегулирования вопроса относительно установленных границ или проблем в определении межи наделов.

30 статья, 1 часть ГПК РФ

В соответствии с положениями ст. 30, части 1 ГПК РФ определено, что участок является объектом права собственности и при возникновении любых моментов, затрагивающих интересы непосредственного собственника или лица, владеющего на правах пользования, имеется возможность обращения в судебную инстанцию.

Орган, куда необходимо направлять исковое заявление на рассмотрение спорного вопроса, определяется по месту непосредственного нахождения объекта.

Статья 6, пункт 3 ЗК РФ

На основании ЗК РФ (статьи 6 пункта 3) определяется понятие участка, который выступает в качестве недвижимой вещи, представляющей собой часть поверхности земли и имеющей такие характеристики, которые определяют ее в качестве индивидуальной вещи.

В определенных ситуациях возможно создание искусственных участков, на которые также возможно возникновение права собственности.

Статья 7, 1 пункт ЗК РФ

На основании статьи 7 ЗК РФ определяются категории земель, к которым в зависимости от их вида или типа могут применяться различные нормы возникновения права собственности и порядок решения споров относительно установленных границ.

В частности, недра могут относиться к землям с/х назначения, населенных пунктов, промышленности, энергетики, особо охраняемым территориям и объектам, лесному и водному фонду и т.д.

Статья 39, часть 1-3 ЗК РФ

Части 1-3 39 статьи ЗК РФ рассматривают возможность возникновения права на те участки, что предоставляются их общей массы, изначально находящейся в пользовании государства или муниципалитета.

Так, в частности, выделяются основания в виде решения уполномоченного органа, заключения договора купли-продажи, аренды или соглашения безвозмездного пользования.

Отдельно указывается порядок и организация передачи прав собственности или пользования юридическим и физическим лицам.

Кто устанавливает границы смежных с соседями земель

Установление смежных с соседями границ производится посредством обращения в государственную или коммерческую организацию, имеющую полномочия на определение межей выделенных или только выделяемых земельных участков.

Непосредственную работу выполняет инженер геодезической фирмы или отдела кадастра муниципалитета, при этом собственник может самостоятельно определять, в какую из коммерческих организаций обратиться.

Определение межей на бесплатной основе осуществляется в рамках проведения комплексных кадастровых работ, распланированных вплоть до 2020 года.

В процессе определения границ участка инженер предварительно знакомится с предоставленной собственником или владельцем документацией, при необходимости направляет запросы по расположению участков и впоследствии выезжает на место нахождения надела.

Выезд на место осуществляется для того, чтобы установить поворотные точки, между которыми и будут проведены линии, выступающие в качестве межей.

В процессе установления границ могут быть допущены ошибки, какие станут причиной занесения в реестр неверных данных.

Кроме того, в процессе пользования участком возможно возникновение других проблем и моментов, провоцирующих появление споров относительно существующих межей.

Возможные причины разногласий

Споры относительно существующих межей земельных наделов могут возникать по ряду причин. В зависимости от такой причины определяется способ решения проблемы, возможность пересмотра установленных границ, а также необходимость устранения нарушений и привлечение к ответственности, если такое действие предусмотрено.

Несоблюдение нормативов

Отдельно в качестве причин возникновения споров выделяют нарушение норм, какие возникают в процессе непосредственной эксплуатации земельных участков, к ним относят:

• Нарушение существующих требований по пожарной безопасности. Такие моменты, как правило, относятся к возведенным объектам любого назначения на участке, при постройке которого не были учтены действующие правила;
• Нарушение строительных норм. При возведении объектов на территории участка необходимо учитывать действующие на данный момент нормы и правила, касающихся параметров недвижимости. В случае их нарушения могут быть частично затронуты межи участков, вследствие чего возникает необходимость пересмотра или уточнения проходящих границ;
• Нарушение санитарно-гигиенических норм. Такие нормы и правила могут игнорироваться в процессе проведения коммуникаций или подвода определенных ресурсов к возводимому на участке объекту.

Возражение относительно местоположения

Одной из наиболее распространенных моментов нарушения границы является захват соседней земли.

Такое действие заключается в том, что соседи самовольно передвигают установленные границы и таким образом незаконно пользуются чужой территорией.

В такой ситуации на основании положения статьи 60 Земельного кодекса РФ подается иск и в порядке проводимого разбирательства в доказательство нарушения права собственности включают следующие факты:

• Расположение границы и местоположение до момента осуществления захвата чужой территории;
• Описание сути самозахвата – определение площади и сопутствующих факторов;
• Необходимость устранения самовольного захвата.

В интересах собственников земли, чьи права были нарушены, при обнаружении факта самозахвата немедленно обратиться к нотариусу для оформления «нотариального осмотра доказательства», пока старые границы межи еще видны по следам прохождения забора и других разделительных элементов.

Невозможность обоюдного согласования

В процессе установления границ должна присутствовать процедура их согласования.

Она заключается в оповещении всех заинтересованных лиц о месте и дате проведения общего собрания, на котором соседи участка, чьи межи определяются, знакомятся с местом их непосредственного прохождения и при отсутствии претензий ставят подпись в специальном акте в знак согласия.

В определенных случаях соседи могут иметь претензии, которые невозможно решить на месте, в такой ситуации собственник надела может инициировать судебное разбирательство, направленное на устранение проблемы невозможности обоюдного согласования межей и разрешения спора между соседями.

Строительство на «свободной» земле

Возведение объектов недвижимости на так называемой «свободной» земле практически во всех случаях несет в себе необходимость разрешения спора относительно границ той территории, которая может относиться к собственности юридического или физического лица.

В первую очередь решается вопрос о законности такой постройки и возможности ее дальнейшего существования и эксплуатации, а впоследствии уже решается спор по поводу границ собственности.

Противоречия в документах

Периодически в процессе обращения к документам, содержащим сведения относительно земельных участков, оказывается, что они содержат данные, не соответствующие действительности.

При необходимости изменения содержащихся в таких документах сведений заинтересованное лицо должно обратиться в Росреестр, а в случае отказа в пересмотре и уточнении данных в суд, расположенный по месту размещения надела.

Реестровые ошибки

Одной из причин возникновения споров по расположению участка может становиться ошибка, допущенная кадастровым инженером, из-за которой и появляются разногласия.

Суть такой ошибки может заключаться в неверно определенных поворотных точках, ошибке при выносе границ в натуру или неправильно занесенных данных по установленным межевым точкам.

Порядок решения таких споров заключается в определении самой ошибки, сборе необходимой документации, подтверждающей факт неточности и обращении для инициирования процедуры пересмотра данных по границе участка или проведении работ по устранению неверных данных и внесению в документацию действительных.

Алгоритм разрешения проблемы

Алгоритм решения возникших споров по межам земельных участков заключается в первоначальном обращении к кадастровому инженеру, инициировании процедуры повторного согласования границ, подготовке заявления в суд, участии в судебном заседании и внесении изменений в официальные документы.

Обращение к инженеру для составления акта

Процедура согласования границ интересующего надела должна осуществляться исключительно посредством участия в таком действии кадастрового инженера.

Владелец участка или другое заинтересованно лицо обращается для проведения такой процедуры в геодезическую компанию и отдельно уполномоченный инженер становится ответственным за составление акта согласования границ.

Повторное согласование

В случае изменения существующих границ надела даже в тех ситуациях, когда были исправлены имеющие место ошибки, необходимо инициировать повторное согласование проходящих межей.

Схема осуществления таких действий стандартная – оповещение всех заинтересованных лиц, проведение собрания и оформление официального документа.

Подготовка искового заявления для оспаривания

При необходимости обращения в суд для защиты своих интересов собственник или пользователь участка должен правильно составить исковое заявление, согласно образцу, которое включает в себя следующие моменты:

• Наименование организации, в которую направляется исковое заявление;
• Указание истца – того, кто направляет иск;
• Отражение сути проблемы – нарушение права собственности;
• Ссылка на документальные доказательства, которые подтверждают необходимость урегулирования спора и, собственно, само наличие неточностей в документах;
• Ссылка на нормативные акты и законы, согласно которым возможно решение проблемы в пользу истца.

Кроме самого искового заявления для оспаривания потребуется приложить к нему список необходимой документации:

• Копия составленного заявления;
• Доверенность (если заявление подает не собственник или пользователь участка);
• Квитанция на оплату государственной пошлины за подачу иска;
• Документы на право собственности участком или пользования им;
• Паспорт заявителя;
• Документы, подтверждающие попытку досудебного урегулирования спора.

Судебное заседание

После подачи иска и предоставления необходимой документации назначается открытое заседание, в котором могут принимать участие как истец, подавший заявление, так и ответчик по существующему земельному спору.

Происходит рассмотрение поданных бумаг, заслушиваются показания всех сторон и дополнительно приглашенных свидетелей по делу.

После прения сторон судом выносится решение, которое в случае несогласия с ним истца или ответчика может быть обжаловано.

Решение суда и обращение в орган регистрации прав для перераспределения

После того, как заявитель получает решение суда, в соответствии с которым возможен пересмотр неверно установленных границ или нарушенных в процессе эксплуатации участков, он имеет возможность обращения в Росреестр для внесения изменений в регистрационные документы.

В том случае, если заинтересованному лицу повторно отказывают, он имеет возможность снова обратиться с повторным иском, хоть в судебной практике такое происходит достаточно редко.

Если сосед отказывается подписывать акт исправления

В том случае, если сосед при проведении процедуры согласования установленных межей участка отказывается подписать акт согласования и при этом выражает обоснованные возражения, такой факт препятствует составлению межевого плана до момента урегулирования вопроса.

Для возможности установления межей собственник или пользователь надела должен обратиться в суд для оформления документа в принудительном порядке.

Особенности землеустроительной экспертизы

Землеустроительная экспертиза назначается при устранении ошибок или неточностей в составленных документах по земельным участкам и, в частности, при установлении действительных границ надела.

В процессе экспертизы осуществляются подготовительные работы, проводятся замеры надела, вынос границ в натуру и разрабатывается план участка, а затем составляется акт о проведенных работах.

Составленный акт об экспертизе включает в себя заключение о том, какие действия были осуществлены, а также информацию о возможности осуществления определенных действий с наделом.

Исправление реестровой ошибки

При допущении реестровых ошибок, которые периодически происходят при внесении данных по земельным наделам, специалисты рекомендуют направлять обращения в территориальный отдел Росрреестра для исправления технической неточности.

Сотрудники такого государственного органа могут самостоятельно исправить ошибку, но на практике чаще всего приходится обращаться в суд, на основании решения которого и вносятся необходимые изменения.

Полезное видео

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано как грамотно защищать свои границы и какие документы могут понадобиться в суде.

Заключение

Итак, при возникновении каких-либо спорных вопросов относительно установления или перераспределения границ земельных наделов, исправления реестровых ошибок или неточностей заинтересованное лицо для решения проблемы должно опираться на действующую законодательную базу.

Существующие нормативные акты разграничивают меры и требования по решению таких споров, определяют возможность защиты своих интересов в суде и определяют обязанности государственных органов выполнения вынесенных решений.