Кадастровая стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения
Кадастровая стоимость (КС) – это приближенная к рыночной цена, установленная государственными реестровыми органами для земельных участков (ЗУ) и любых других объектов недвижимости.
От неё напрямую зависит сумма земельного налога или налога на недвижимость.
Кадастровая стоимость для каждого объекта определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества различных критериев для оценки.
![](/mark_r_img.png)
Содержание
От чего она зависит
Для каждого конкретного земельного надела кадастровая стоимость определяется с учётом различных индивидуальных характеристик, присущих именно этому земельному участку. Категория земель, в нашем случае – сельхозназначения, также является одним из факторов для оценки.
Помимо категории, есть ещё ряд оценочных показателей, таких как:
- Уточнённая площадь участка;
- Особенности территориального расположения;
- Разрешённое использование;
- Рыночные тенденции в конкретный период. Цены на другие похожие участки в данном регионе;
- Удельный показатель кадастровой стоимости по региону и в целом по стране;
- Инфраструктура и хозяйственные постройки на нем;
- Состав, качество, структура и плодородность почвы;
- Рентабельность и продуктивность надела, при максимальном использовании всех его потенциальных возможностей за определённый промежуток времени;
- Затраты, связанные с процедурой оценки.
Первый, а также два последних критерия являются наиболее показательными и берутся за основу при расчёте кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Для примера, возьмём произвольно найденный на публичной кадастровой карте земельный участок, находящийся в частной собственности и относящийся к категории земель сельхозназначения.
Как видно на скриншоте, кадастровая стоимость на данный момент составляет 100 381 600 рублей. Площадь надела здесь немалая, и составляет 53 680 000 кв. м. Этот показатель, а также: его категория, разрешённое использование и др. — в значительной степени повлияли на кадастровую стоимость этого земельного участка.
Какие территории относятся к землям сельхозназначения
Вкратце разберём, какие именно территории относятся к категории сельскохозяйственных угодий:
- Пашни;
- Фермы;
- Пастбища;
- Сенокосы;
- Сады;
- Земли с естественными и искусственными насаждениями, не входящие в состав лесного фонда;
- Земли, занятые водоёмами;
- Внутренние коммуникации сельхозугодий;
- Земельные угодья, предназначенные для ведения любого сельскохозяйственного производства.
Оценка земельного участка
Существует три основных подхода оценки кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения:
- сравнительный,
- доходный,
- затратный.
Оценщик обязан использовать все три подхода.
Если по каким-то причинам один или несколько подходов выполнить не представляется возможным, то требуется подробное обоснование отказа от него.
Каждый из трёх подходов – это целый набор различных методик по кадастровой оценке.
Определить кадастровую стоимость сельхозугодий можно, как для одного конкретного участка, так и сразу для нескольких (массовая оценка).
- Для этого следует установить рыночную стоимость этих наделов. Также, оценщики могут сравнивать и анализировать стоимости похожих участков (сравнительный подход).
- Оценка производится методом определения удельного показателя стоимости (на основании всех вышеперечисленных факторов) и умножении его на уточнённую площадь участка. Удельный показатель – это средняя по региону стоимость квадратного метра земельного надела.
- Оценщик вправе оценить участок индивидуально, не принимая во внимание рыночные тенденции и показатели, ввиду недостаточной их информативности.
- Оценщик обязан составить отчёт, в котором будет подробно описана вся процедура оценки и критерии, которые он для неё применял.
- Осуществляется оценка кадастровой стоимости земель сельхозназначения за счёт федеральных или муниципальных бюджетных средств.
Для оценки плодородности почвы на земельном участке используются установленные государством нормативы, а также фактическая урожайность за период времени. Учитывается потенциальная и фактическая прибыль с надела (доходный подход).
Учитываются все возможные риски для ведения хозяйства на данном участке, связанных в том числе и с географическими особенностями региона и природными факторами, а также затраты, которые производятся для обслуживания (затратный подход).
Проводить оценочные работы в РФ имеют право только специализированные компании и учреждения.
Для этого они должны иметь соответствующие разрешения на подобного рода деятельность, в штате у них должны работать аттестованные специалисты-оценщики.
Сама оценочная процедура выглядит следующим образом:
- Собрав необходимый перечень документов (о них чуть ниже), следует подать заявку на проведение работ в оценочную организацию.
- Составляется техническое задание, в котором подробно описываются: цель проведения оценки, название организации, которая будет принимать отчёт об оценке, все технические сведения о земельном участке, наименование и адрес оценочной компании, адрес земельного участка и т.д.
- Производится оценка с учётом всех вышеуказанных показателей.
- По выполнении всех работ составляется подробный оценочный отчёт, в котором указывают: данные об исполнителе и заказчике; методы, по которым проводилась оценка; все основные характеристики земли; результаты оценки с обоснованием всех показателей стоимости и сама кадастровая стоимость, определённая для этого с/х угодья.
Документы
Основным документом, подтверждающим кадастровую стоимость, является справка о кадастровой стоимости земли.
Эта справка выдаётся органами Росреестра на основании оценочных работ, проведённых ранее. В этом документе, помимо кадастровой стоимости, указан также кадастровый номер объекта.
Получить её можно лично, в территориальных кадастровых органах , либо заказать выписку на сайте Росреестра.
Выше упоминалось о необходимом перечне документов, которые потребуются для проведения оценки кадастровой стоимости:
- Паспорт владельца земельного участка;
- Правоустанавливающий документ на право собственности;
- Кадастровый план;
- Межевальный план;
- Кадастровый паспорт.
Помимо документов, нужно предоставить сведения о коммуникациях и ранее проводимых работах по облагораживанию участка.
Эти данные также будут задействованы в кадастровой оценке.
Заключение
Как видите, кадастровая стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения зависит от множества различных показателей. Оценка земель сельхозназначения имеет массу своих нюансов, которые были бы неактуальны других категорий.
Если оспорить кадастровую стоимость ЗУ сельскохозяйственного назначения,какими последствиями это чревато для физического лица?
В принципе никаких последствий негативных быть не должно, если дело будет вести специализированный юрист. КС земли напрямую влияет на налоги, поэтому владельцы земли сельхозназначения более, чем заинтересованы в том, чтобы КС была не завышена.
Здравствуйте! Никогда не пыталась оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, но точно знаю, что это приведет к пересчету налога взимаему за каждый земельный участок. Если вы подадите заявление об оспаривании в суд, будут внесены изменения о снижении или повышении рыночной стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости.